На что обратить внимание при покупке жилья

Специалисты на рынке недвижимости призывают проявлять максимальную осторожность в отношении приобретаемого жилья. Ведь при сделках с недвижимостью негативные последствия могут возникать не только в результате мошеннических действий третьих лиц, но и из-за неосмотрительности покупателя. Чтобы этого избежать, при покупке квартиры необходимо обратить внимание на некоторые моменты.

Выбираем объект

Еще несколько лет назад особо рискованными были сделки по приобретению квартир в строящихся домах по договору долевого участия. Здесь действовали так называемые «серые схемы продаж», а также существовала возможность продажи одной и той же квартиры сразу нескольким покупателям. С целью исключить подобные махинации на рынке долевого строительства государство ввело законодательную норму, которая направлена на исключение случаев мошенничества. С принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья», где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос практически потерял свою актуальность.

Однако и теперь эксперты советуют не терять бдительность. «При выборе квартиры, прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством объекта, репутацию, проверить надежность компании-застройщика, наличие необходимой документации. Если квартира приобретается у благонадежного застройщика и по адекватной цене, то, в принципе, проблем не должно возникнуть. Настороженность должны вызывать квартиры, продающиеся по цене ниже рыночной. То, что отдается бесплатно, всегда несет какие-то риски», – советует генеральный директор Агентства недвижимости и ипотеки «ВИП Компания» Татьяна Сырова. Что же касается ситуации на вторичном рынке, то, как подчеркивает эксперт, здесь изначально по закону все сделки подлежат регистрации. Но следует помнить, что вступление в права собственности наступает лишь в момент государственной регистрации, т.е. внесения записи в ЕГРП, а не при заключении договора купли-продажи и расчетах. Поэтому проверка юридической чистоты сделки в данном случае тоже обязательна.

Изучаем документы

Перед тем как идти на сделку или отдавать аванс или задаток за приобретаемую квартиру, имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на приоретаемую жилплощадь, в которой на конкретную дату, когда вам выдают эту выписку, указан правообладатель этой собственности. А также выяснить, есть ли какие-либо притязания на квартиру либо обременения в пользу третьих лиц. В свидетельстве о праве собственности эта информация может не отражаться.

«Возможны ситуации, когда продаются квартиры, обремененные правами третьих лиц, когда, например, при получении первичного права собственности или при последующих сделках не были учтены права или законные интересы какого-либо лица, который в момент приватизации был зарегистрирован в этой квартире, либо переход права собственности происходил через наследство, и не были учтены интересы какого-либо наследника. В этих случаях уже после приобретения вами квартиры сделка может быть оспорена в судебном порядке. В таком случае включается норма «О добросовестном приобретателе», если человек не знал о том, что были нарушены интересы какого-либо лица, и не должен был знать (т.е. действовал с должной осмотрительностью), то в большинстве случаев суд оставляет право собственности за этим человеком», – комментирует партнер юридической фирмы «РБЛ» Денис Герасимов.

По совету эксперта, если более серьезно подходить к этому вопросу, необходимо проводить правовой аудит возникновения права собственности. Его рекомендуется делать, если есть обоснованные сомнения возникновения права собственности на недвижимость или если сделка достаточно крупная.

Неединственный собственник

В случае, когда вы оказались неединственным собственником квартиры, следует немедленно обратиться в полицию и написать заявление о мошенничестве. Если действие было совершено с умыслом, то вопрос решается уже в уголовно-правовой и судебной плоскости. В этой ситуации не обойтись без помощи высококвалифицированного юриста. «Такая ситуация может возникнуть на этапе, когда вы уже отдали деньги за квартиру, а из Регистрационной палаты вам приходит отказ в регистрационных действиях, потому что право собственности зарегистрировано за другим лицом», – поясняет Денис Герасимов. В таком случае нужно подать в суд и наложить обеспечительные меры на спорный объект недвижимости, запретив совершать с ним любые регистрационные действия, пока ситуация не прояснится. Если впоследствии эта квартира будет продаваться через несколько рук, доказать права собственности на нее будет крайне сложно. Общее правило в подобных ситуациях такое: если суд не может установить, у кого больше прав, то собственником будет считаться тот, кто первым совершил сделку и зарегистрировал переход права собственности.