Новостройки Самары: предложения, цены, спрос

Новостройки ранних стадий – наиболее представленный и экономически выгодный сегмент первичного рынка жилья. Традиционно причисляемые к более рискованным, эти инвестиции могут быть беспроигрышными, если правильно выбрать объект новостройки

Сегодня в Самаре экспонируется довольно большой объем нового жилья. Однако общий объем предложений первичного рынка в настоящий момент дал небольшую просадку: в августе 2011 г. объем жилья в экспозиции составил 230 тысяч м², тогда как в конце 2010 года - порядка 250 тысяч м².

Средняя цена на первичном рынке Самары, по данным на август - начало сентября 2011 года, составляет 43 тысяч рублей/м². С начала 2010 года цена на первичное жилье выросла на 9%. Существенный вклад в рост цены внесли Ленинский, Железнодорожный и Кировский районы, где приблизились к сроку ввода дорогие объекты.

Более точно стоит говорить о среднем значении цен на первичное жилье в зависимости от срока ввода объекта в эксплуатацию. По данным Поволжского Центра Развития, на сентябрь 2011 года средняя цена по сравнению с началом года на объекты с датой ввода «2010» почти не изменилась (+/-2%). При этом объекты с вводом в 2011 году подорожали на 13%. Наиболее заметный рост отмечается в сегменте новостроек со сроком сдачи в 2012 году – на 27%. Это в основном связано с существенным изменением объема предложения. На данный момент в структуре предложения преобладают объекты 2011 года ввода, и их доля составляет около 63%, что практически вдвое больше по сравнению с концом 2010 года.

Однако, как отмечает Оксана Никитина, заместитель директора Поволжского Центра Развития, данные темпы роста цен даже не покрывают типичную в Самаре для последних 10 лет годовую доходность инвестора за счет строительства в 15%. Таким образом, реальная динамика средней цены на первичное жилье в течение полугода не превышала +1%.

Наибольший спрос уже традиционно в сегменте готовности «под сдачу», а также в тех случаях, когда застройка многосекционная и первая очередь визуально «сдана», пользуются спросом соседние секции со сроком сдачи не больше года. Эксперты отмечают правильность такого поведения покупателей: данные объекты действительно имеют все шансы быть достроенными, и при этом покупатель может выиграть в цене, приобретая квартиры по выгодным стартовым ценам. Но более далекие сроки сдачи по-прежнему настораживают покупателя. По мере готовности домов цены волнообразно растут. Более активно дорожают наиболее перспективные и надежные.

Как отмечает директор ГК «Статус» Елена Халякина, Промышленный район в этом году показывает хорошую активность покупателей на первичном рынке – к примеру, микрорайон «Династия», ЖК «Бригантина», ЖК «Тополя». Заметно охлаждение покупателей к новостройкам на просеках. Ремонт дороги на ул. Солнечной также внес вклад в неудобство пользования инфраструктурой, хотя основная причина в другом. Это перенасыщение предложением, количеством построек, потеря ощущения «свежего воздуха», особого статуса района.

В Октябрьском районе возрождает доверие дольщиков к рынку первичного жилья компания «Трансгруз». Объекты компании расположены в районе ул. Революционной, в Овраге Подпольщиков, в р-не Ботанического сада, а также активнейшим спросом пользуется сегодня ЖК «Гастелло» на ул. Центральной, 31. По вышеперечисленным районам сложилась благоприятная для рынка недвижимости картина: есть спрос, есть предложение, есть выбор и, что немаловажно, поддержка банковского сектора. Цены растут. Политика продаж застройщиков, как и в докризисное время, опять содержит термин «цена не фиксирована» (при оплате менее 50% стоимости). Специалисты по недвижимости ГК «Статус» отмечают высокую, не по сезону, интенсивность сделок на первичном рынке в течение лета 2011 г.

Самарский район, всегда стоящий особняком на рынке новостроек в связи с элитным позиционированием и соответствующими же метражами и ценами, ажиотажным спросом не пользовался и раньше, однако и в кризис сохранил присущую привлекательность, свидетельствует Елена Халякина. Новых объектов, позиционирующихся как послекризисные застройки, в этом районе нет – ни в элитном секторе, ни в «экономе». Стабильно завершает продажи в достраивающихся секциях ЖК «Белый парус». Вероятно, в Самарском районе причина невысокой покупательской активности кроется в отсутствии выбора даже при наличии спроса.

Прочие же районы города не показали динамики спроса ни в одном направлении. Как только приблизится к завершению какой-либо из строительных проектов, начатых рядом застройщиков в 2011 г., спрос немедленно обратит внимание на надежный объект. Новый жилой комплекс стимулирует рынок жилья к очередной волне операций с недвижимостью, а именно: продажа «старой» квартиры, доплата, ипотека, покупка новостройки, оформление права собственности и пр. - выделяет тенденцию Елена Халякина.

Комментарий:
Елена Халякина, директор ГК «Статус»:

Пока стройка не вышла на финальный этап и спрос на квартиры в этом доме еще не является массовым, условия покупки могут быть намного более интересными, чем на конечной стадии строительства. Если у покупателей есть актив в виде «старого» жилья, которое планируется к продаже в счет части стоимости нового, следует учесть, что этот актив не дорожает, а новостройка в цене скорее всего подрастет. Значит, доплаты придется делать большие. А если при этом используются кредитные средства, то вся разница будет еще и обложена банковскими процентами. Поэтому нужно отслеживать ситуацию по понравившемуся и подходящему для вас жилому комплексу заранее – практически от «рождения». Информацию можно брать в Интернете, у юристов, в агентствах недвижимости, у самих застройщиков. Если мнения участников рынка совпадают в положительную сторону, то переговоры с застройщиком надо вести, пока цены еще не начали меняться слишком быстро. Покупателя на свое жилье нужно определить по возможности заранее. Можно обратиться за поддержкой в сделке к профессиональным участникам рынка. По мере готовности дома к сдаче стоимость кв. метра растет, период рассрочки по времени внесения денег застройщику сокращается, и покупатели со стопроцентной оплатой разбирают лучшее оставшееся, в то время как покупатели со своей «цепочкой операций с недвижимостью» не успевают то за ценами, то за оставшимися этажами, планировками и метражами. Так уже случилось с рядом завершенных проектов, и эта тенденция в районах с оживленным спросом на первичный рынок (Промышленный, Советский, Октябрьский) повторилась. Это говорит о том, что основанием спроса на новостройку становится не адрес, а уровень доверия к объекту. Высокую раскупаемость к концу строительства демонстрируют практически все стройки, независимо от района.

И также независимо от района (даже при высокой потенциальной востребованности новостройки именно в каком-то конкретном месте) на начальной стадии строительства, несмотря на низкие цены, дольщики пассивны. Многие застройщики с устойчивой финансовой позицией, видя это, сегодня не проводят продажи на нулевой стадии.