Схема квартирного обмена в современных условиях

Наибольшее количество сделок на рынке недвижимости занимают сделки купли-продажи квартир. Однако есть и другие варианты приобрести или продать имеющуюся недвижимость, например, обмен. Вместе с профессионалами рынка недвижимости постараемся разобраться во всех тонкостях этого процесса.

Не забытое старое

В советские годы, когда жилье было муниципальным, обмен квартир был самым распространенным способом улучшения жилищных условий. Однако теперь, когда у граждан появилась возможность покупать и продавать недвижимость, к такому способу решения своих жилищных проблем прибегают нечасто. «На сегодняшний день вариант обмена используется в редких случаях, он не так востребован, как 90-е годы, когда квартиры были неприватизированными и основным способом «разъехаться» у людей был вариант обмена», – комментирует заместитель генерального директора АН «Вавилон» Дарья Недбайло.

Суть процесса

Как правило, жилье меняется приватизированное на приватизированное или муниципальное на муниципальное. Да и то это не совсем обмен в прямом смысле слова.

«Как таковой обмен сейчас больше практикуется через сделки купли-продажи, - рассказывает директор АН «Монолит» Станислав Стрельников. - Например, можно найти покупателя на свою квартиру и для себя подыскать подходящее жилье на вторичном рынке – в этом случае одновременно заключаются два договора купли-продажи. Такие сделки называются альтернативными и в настоящее время наиболее распространены. Одно из преимуществ такого варианта – быстрота операции».

Вместо соединения двух операций по продаже и покупке квартиры можно пойти другим путем и совершить так называемый «прямой обмен». Этим термином риелторы называют такие обмены, при которых одна квартира сразу меняется на другую. Причем таким образом можно обменивать как две приватизированные квартиры, так и две неприватизированные.

В этом случае заключается договор мены, в соответствии с которым стороны обмениваются равноценной недвижимостью. В таком договоре может быть указан и размер доплаты. Например, в случае обмена квартир, разных по площади, участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

Оформляем договор

При обмене квартир стороны заключают договор мены - о том, что каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может совершить обмен квартиры как на другое жилье, так и на земельный участок.

Договор мены перекликается с договором купли-продажи, к ним применяются почти одинаковые правила. В документе обмена квартир необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество (указать адрес, площадь, количество комнат), собственно, как и в документе купли-продажи. Вообще у обмена и купли-продажи квартир много общего. При продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги.

Для совершения обмена квартиры каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но в этом случае вам потребуются дополнительные документы, разрешающие эту сделку.

«При обмене квартиры одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества, - объясняет Дарья Недбайло. - Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры. Иногда для облегчения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене, а размер доплаты устанавливается на словах. Но при этом нужно понимать: если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор обмена квартир может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку обмена квартир в суде».

Ниша для профессионалов

Несмотря на кажущуюся простоту процесса, обменять квартиру самостоятельно достаточно сложно - даже профессионалы рынка с осторожностью берутся за подобные сделки. «Подобрать варианты обмена двух квартир, при которых одного человека устраивала бы одна квартира, а другого другая – это очень трудоемкая задача, - рассуждает Дарья Недбайло. - Порой в обменах связывается несколько квартир. Поэтому, как это ни парадоксально, но обмен – это стезя очень хороших специалистов. Ведь просто представьте, сколько есть объявлений об обмене такой квартиры, которая подойдет именно вам, и чтобы при этом ее собственнику подошла ваша квартира».

Решившись на обмен, необходимо правильно оценить свои силы и возможности. «Человек, рассчитывающий «дорого продать и дешево купить», как правило, превращается в заложника собственных стереотипов, - считает Станислав Стрельников. - Вероятность совершения таких обменов стремится к нулю. Только опыт, анализ ситуации и знание рынка недвижимости может стать залогом успеха при осуществлении обмена, как, впрочем, и других сделок с недвижимостью».