Цены на жилье: ждать ли падения?

Спрос на квартиры в Самаре, по данным аналитиков, с начала года упал на 22%. При этом стоимость строящегося жилья за январь увеличилась почти на 2,5%, а ценник на «вторичку» и вовсе достиг пиковых отметок. Ожидать ли снижения цены квадратного метра и в каком сегменте рынка, Dom63.ru рассказали самарские эксперты.

С момента декабрьской жилищной «лихорадки» прошло почти два месяца. Ввиду экономического кризиса и недоступности ипотечных кредитов многие игроки рынка недвижимости заговорили о предстоящей стагнации и сокращении сделок. Департамент социологии Финансового университета при Правительстве РФ провел анализ потребительских настроений населения в крупных и средних городах России в январе 2015 года. По данным исследования, спрос на квартиры в Самаре по сравнению с ноябрем 2014 года упал на 22%, на дома – на 6%.

Самарские эксперты рынка недвижимости пока не отмечают серьезного падения спроса. «Снижение спроса не превысило 10%. Говорить о том, что у всех закончились средства на покупку жилья, еще, я думаю, рано. Люди продолжают покупать, но чуть более аккуратно, внимательно прислушиваясь к изменениям в экономике», – говорит руководитель центра недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков.

Некоторое снижение покупательской активности аналитики связывают с глобальным ростом ставок по ипотеке. «Возможно, эти 22% связаны с отсутствием ипотеки как таковой. Ее либо не выдают, либо выдают под неподъемные проценты. Конечно, банки начинают немного «оттаивать», но по-прежнему далеки от прошлогодних ставок», – объясняет эксперт.

Но определенные предпосылки, которые сдерживают покупателей, как отмечают специалисты, уже есть. В частности, по словам риелторов, объемы сделок на вторичном рынке сократились в разы. Это связано с тем, что ожидания продавцов «вторички» сегодня оказываются слишком завышенными. «Те продавцы, которые приравнивают стоимость своей квартиры к курсу доллара и к различным экономическим катаклизмам, которые происходят в нашей стране, сейчас не могут реализовать свой объект. Желания продавцов квартир слишком завышены, и пока они не начнут снижать цены, рынок будет также трясти», – говорит директор офиса на улице Аминева, 1, агентства недвижимости «Квартирникъ» Алексей Чаплыгин.

Анализ динамики цен, который в феврале провели специалисты Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) по поручению регионального минстроя, показывает, что по отношению к аналогичному периоду прошлого года общий рост средней цены квадратного метра на вторичном рынке Самары составил 9,84%.

По данным аналитиков СОФЖИ, наибольшее количество предложений на вторичном рынке Самары (18,5%) сегодня приходится на Кировский район. При этом в лидерах кирпичные «улучшенки» – 36,9% от общего количества предложений. По типу квартир наибольшее количество предложений приходится также на кирпичные «улучшенки» в Октябрьском районе – 8,5% от общего числа предложений, наименьшее – «малосемейки» в Ленинском районе – 0,1% от общего количества предложений.

Некоторые эксперты и вовсе говорят о начале стагнации на рынке готового жилья. «На мой взгляд, вторичный рынок сегодня практически умер. Цены на «вторичку» в 60-70 тысяч за «квадрат», на мой взгляд, неадекватны. Стоимость однокомнатной «хрущевки» 1970 года постройки площадью 33 квадратных метра сейчас может достигать 2,3 млн рублей», – комментирует ситуацию Дмитрий Новиков.

Подобная цена, по мнению игроков рынка, отпугивает покупателей и заставляет их отказываться от «вторички» в пользу новостроек. «Сейчас есть все предпосылки для развития первичного рынка. Если подсчитать средний уровень вложений в ремонт и отделку, который сегодня составляет около 15 тысяч на квадратный метр, то мы получаем 65 тысяч рублей за «квадрат» новой квартиры, в которой уже можно жить», – объясняет риелтор.

Большинство экспертов сошлись во мнении, что на рынке вторичного жилья в ближайшее время можно ожидать серьезного снижения цен. «Предложение будет, но не будет спроса. И это будет до тех пор, пока продавцы на вторичном рынке не скорректируют цены», – считает Алексей Чаплыгин.

Первичный рынок в 2015 году также продемонстрировал рост цен. По данным аналитиков Самарского областного фонда жилья и ипотеки, средняя стоимость предложения по сравнению с декабрем 2014 года увеличилась на 2,56%. При этом больше всего на рынке нового жилья подорожали «однушки» (4,38%). Стоимость двухкомнатных квартир в новостройках увеличилась только на 0,53%.

Наибольшее количество предложений готовых новостроек, по данным аналитиков СОФЖИ, сегодня приходится на Октябрьский район – 39,8%. При этом в структуре предложения на однокомнатные квартиры приходится 15,9%. Наименьшее количество предложений приходится на трехкомнатные квартиры в Советском районе – 0,3%.

По мнению эксперта рынка недвижимости Вячеслава Рандаева, повышение цены на новостройки связано в первую очередь с изменением стадии строительства некоторых объектов. Поэтому увеличение цены на «первичку» можно назвать плановым, считает Дмитрий Новиков. Кроме того, экономический кризис не мог не сказаться на удорожании строительных материалов. «Не секрет, что и на рынке строительных материалов произошли серьезные изменения. К примеру, стоимость металла выросла почти на 30%», – отмечает эксперт.

При этом снижения стоимости квадратного метра в этом сегменте аналитики рынка пока не прогнозируют. «Предпосылок к снижению цен на первичном рынке я не вижу. Напротив, здесь возможен их плавный рост», – говорит Дмитрий Новиков.

Вместе с тем, по мнению риелтора, под серьезной угрозой сегодня могут оказаться масштабные строительные проекты. «Одно дело, это жилой комплекс, состоящий из нескольких секций. На реализацию подобных проектов у застройщиков, как правило, предусмотрены необходимые средства. Но когда речь идет о проектах комплексного освоения территории, то там просто невозможно сформировать полноценную «подушку безопасности». В этом случае ситуация обстоит наиболее тревожно», – отмечает специалист.

Игроки самарского рынка недвижимости отмечают, что ключевую роль в развитии ситуации в ближайшей перспективе сыграет ипотека. «На сегодняшний день ипотечное кредитование стало практически недоступным. Если в ближайшее время ипотека не восстановится, то спрос существенно сократится», – говорит Вячеслав Рандаев.

При этом аналитик рассматривает несколько сценариев развития событий. «Если ипотека по-прежнему будет недоступна, то это спровоцирует серьезное снижение активности рынка. И реакцией на это будет серьезное снижение цены», – считает специалист. Эксперт отмечает, что падения стоимости квадратного метра в этом случае можно ожидать уже летом 2015 года.

В случае, если ипотека восстановит свои позиции, цена на рынке жилья, по мнению Вячеслава Рандаева, в течение всего 2015 года вероятнее всего будет сохраняться на том же уровне, что и сегодня.