Вторичка: время меняться?

На самарский рынок вторичного жилья вернулась мена: жители областной столицы все чаще, кроме чистой продажи, рассматривают вариант обмена с доплатой или без. По данным Росреестра, за последние полгода число зарегистрированных договоров мены выросло почти на 41%. Однако эксперты предупреждают, что у такой сделки немало нюансов.

Рынок недвижимости губернии в первой половине 2015 года продемонстрировал существенный спад. По данным управления Росреестра по Самарской области, количество зарегистрированных сделок купли-продажи в этом году сократилось на 25,66%. Однако в условиях снижения продаж и ограниченного спроса продавцы вторичного жилья соглашаются на обмен. Число подобных сделок в этом году выросло почти на 41%. Если в первом полугодии 2014 года было зарегистрировано 1273 сделки мены, то в этом году их объем увеличился до 1788.

Ранее на эту тему:

По словам профессиональных игроков рынка, они пока не ощутили заметного роста сделок с меной жилья. Возможно, это связано с тем, что продавцы и покупатели недвижимости, которые решаются на обмен, предпочитают обойтись своими силами. Тем не менее, подтверждает директор Риелторско-Инвестиционной Компании «Камертон», президент Поволжской Гильдии Риелторов Ирина Семенюк, такой вид сделок начал активно рекламироваться на падающем рынке еще с конца прошлого года. По словам специалиста, основной причиной для выбора договора мены участниками рынка сегодня является невозможность продать жилье по желаемой цене. Кроме этого, поменяться квартирами решаются люди, остро нуждающиеся в деньгах и готовые пойти при этом на ухудшение жилищных условий. Выбирают мену и собственники, которым просто нужно переехать в другой район.

Но в этих случаях наиболее распространенным вариантом все же остается альтернативная сделка с составлением договора купли-продажи, реализацией объекта и последующей покупкой нового. Договоры мены же распространены, как правило, между близкими родственниками, как и договоры дарения, поскольку зачастую сделка мены жилья кажется людям более простой, чем договорные отношения купли-продажи.

Однако, по мнению эксперта, у сделки мены немало подводных камней. В первую очередь, сложности у собственников могут возникнуть с определением степени равнозначности квартир. «Равнозначных обменов нет, всегда происходит какая-то доплата. Даже если человек хочет обменять однокомнатную квартиру на такую же однокомнатную, но в другом районе, будет идти доплата за район. Если происходит обмен на большую площадь, потребуется доплата за квадратные метры, и нужно смотреть, какое налогообложение при этом предусматривается», – говорит Ирина Семенюк.

Как отмечает управляющий партнер ГК «Самарское юридическое агентство» Павел Прасолов, при получении недвижимого имущества по договору мены необходимо уплатить налог на доходы физических лиц в общем порядке, даже если от сделки не получено никакой выгоды. При этом доплата при мене также является доходом и облагается налогом в 13%. Вместе с тем юрист обращает внимание, что у участников сделки мены существует право на получение налогового вычета в случае, если стоимость квартиры не превышает одного миллиона рублей или жилье находится в собственности три года и более. «Возможность при приобретении жилья по договору мены воспользоваться имущественным налоговым вычетом предусмотрена подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса. На общих основаниях вы можете получить соответствующую «компенсацию» у государства. Если ранее налоговые органы отказывали в случае приобретения жилья на основании договора мены, то в настоящее время практика поменялась, и у вас обязаны принять документы», – говорит Павел Прасолов.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре мены должны быть указаны стоимости каждой из квартир, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости жилплощади. При этом, подчеркивает специалист, в договоре следует четко определить сроки и порядок внесения недостающей суммы для предотвращения возможных конфликтов.

Основные риски в этом виде сделок, по мнению юристов, схожи со сделками купли-продажи, поэтому важно тщательно проверять квартиру и продавца, а также внимательно подходить к составлению документов. По словам Павла Прасолова, преимущественно при обмене получил распространение способ мошенничества, при котором вместо договора мены участнику сделки предлагают заключить два договора встречной купли-продажи, чаще всего с доплатой. «При этом вы передаете свою квартиру и доплату мошеннику, подписываете необходимые документы, оформляете передачу в регистрационной палате, в свою очередь злоумышленник отказывается в регистрационной палате от оформления встречной сделки, и сохраняет свою квартиру. В данном случае вы сможете потребовать обратно только денежный эквивалент переданной квартиры, но, как правило, это сделать очень проблематично», – объясняет эксперт.