Рынок недвижимости Самары: итоги, тренды-2015

Каким 2015 год стал для строительной отрасли и рынка недвижимости Самары? Все эксперты сходятся в одном – очень непростым. Тем не менее его итоги оказались не столь плачевны, как в предыдущий кризисный 2008 года. Профессиональные участники были готовы к трудностям, и многим удалось минимизировать свои потери. Ключевые особенности развития ситуации на рынке недвижимости и основные тенденции 2015 года – в материале Dom.63.ru.

Весь 2015 год для участников рынка недвижимости прошел под эгидой выживания. Ни о каком интенсивном развитии в сложившейся кризисной ситуации не могло быть и речи. Большинство застройщиков отменили старт новых проектов и сосредоточились на реализации уже начатых. Это позволило компаниям, несмотря на непростые финансовые условия, сохранить темпы строительства, не допустить серьезных простоев и остановки работ на площадках. Единичными были случаи и банкротства застройщиков. Благодаря этому, в отличие от предыдущего кризиса 2008 года, в 2015 году удалось избежать появления новой волны обманутых дольщиков.

«Самый тяжелый этап кризиса, на мой взгляд, уже пройден. И, что радует, без особых потерь. Во многом это связано с тем, строительный "поезд" еще не успел набрать достаточно больших оборотов после кризиса 2008 года, рынок только-только начал восстанавливаться. Строители еще не "размазали" капитал по нескольким проектам. Все их усилия и финансовые ресурсы были сконцентрированы в одном-двух объектах. Не успели застройщики и обрасти кредитами, потому что заемные средства до сих пор остаются просто недоступными», – рассказывает эксперт самарского рынка недвижимости Вячеслав Рандаев.

Не менее сложным год оказался и для риелторского бизнеса. По официальной статистике Поволжской гильдии риелторов, еще в начале 2015 года в Самаре было зарегистрировано 850 агентств недвижимости. Из них к финалу года пришли лишь 420, то есть в два раза меньше. Помимо кризисных явлений и сокращения числа сделок с недвижимостью причиной ухода с рынка многих риелторских контор стали управленческие просчеты руководства.

«Как показала практика, с рынка ушли, в основном, агентства, которые в погоне за клиентами снижали комиссию, при этом повышали размер агентских вознаграждений для сотрудников. В результате бюджет небольших и средних компаний просто не выдержал снижения доходов от проведенных сделок и увеличения расходов на оплату труда сотрудникам. Попытки стать финансово доступными и одновременно повысить заинтересованность сотрудников оказались для них роковыми», – объясняет причины банкротства некоторых риелторских компаний председатель Российской Гильдии риелторов Валерий Виноградов.

В целом эксперты уверены, что такая «зачистка» рынка риелторских услуг пойдет ему на пользу. «На рынке остались самые сильные и успешные компании, которые доказали клиентам свою стабильность, надежность и профессионализм», – отмечает президент Поволжской гильдии риелторов, генеральный директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк.

Единым трендом на рынке недвижимости Самары стало планомерное снижение цен, которое длилось на протяжении всего 2015 года. Особенно сильно стагнация проявилась в сегменте вторичного жилья. Однако эксперты расходятся в оценки масштабов «катастрофы». По данным аналитиков СОФЖИ, с января по ноябрь (последние актуальные данные по рынку) средняя цена предложения снизилась почти на две тысячи рублей с каждого метра или на 3%. Специалисты аналитического центра АН «Визит» выявили гораздо более внушительное падение в 12% (по итогам первых трех кварталов). При этом, как отмечает исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова, речь идет о цене предложения. Цена сделки же обычно была ниже еще на 3-5%. Такова стандартная скидка на торг, которую закладывают в объявленную стоимость предложения продавцы.

«При реальных сделках собственники готовы были уступать покупателям гораздо больше», – добавляет Полина Абдулова. Именно поэтому многие эксперты указывают, что реальная цена сделок в сегменте вторичного жилья снизилась не на несколько статистических процентов, а намного существеннее. «По предварительным данным, можно говорить, что падение рынка вторичного жилья составило в 2015 году не менее 30%, а в некоторых форматах – до 40%», – считает Вячеслав Рандаев.

В сегменте строящегося жилья такого существенного падения цен в 2015 году не произошло. Однако и увеличения ценника на квартиры в новостройках не было. Снижение средней стоимости квадратов происходило за счет старта продаж в новых проектах и очередях, находящихся на начальных этапах строительства. «Таким образом, каждая последующая секция или очередь выходила на рынок с более низким ценником, чем предыдущая. За счет этого средняя стоимость квадратного метра в новостройках Самары скорректировалась к концу года в сторону понижения на 12-15%», – рассказывает господин Рандаев. Дальнейшего снижения ожидать пока вряд ли стоит: цены на квартиры в новостройках практически достигли уровня себестоимости строительства, тем более что этот показатель в течение всего 2015 года постоянно повышался.

Разные темпы снижения цен этих сегментах жилья в 2015 году сформировали еще одну тенденцию, уникальную для российского рынка недвижимости. Впервые за 20 с лишним лет его существования средняя стоимость одного метра квартир в новостройках превысила цену за квадрат вторички. С точки зрения логики, это вполне нормальное явление. Задумайтесь, как может квартира в новом доме стоить дешевле жилья в обветшалой панельке с аварийными коммуникациями, старым лифтом и протекающей крышей? Однако на российском рынке жилой недвижимости сложилась обратная традиция. И это было связано с невысокими объемами строительства нового жилья в стране, поэтому основной спрос был сконцентрирован в сегменте вторички.

«Пока сложно точно спрогнозировать, как поведет себя рынок дальше: сохранится ли наметившаяся тенденция или традиции возьму свое. Но, скорее всего, стоит ожидать разворота вторичного рынка в сторону увеличения цены, поскольку именно в этот сегмент со стабилизацией экономической ситуации вернется платежеспособный спрос. Тем более что замораживание новых проектов в строительстве приведет к дефициту жилья в новостройках, который будет ощутим уже в 2016, и еще более в 2017 году», – делает прогноз Вячеслав Рандаев.

Несмотря на кризис в стране и общее снижение покупательской активности, эксперты отмечают, что в 2015 году инвестиционные сделки с недвижимостью не только не пошли на спад, но и, наоборот, совершались чаще, чем за последние годы. Люди, накопившие за последние годы даже самый небольшой капитал, опасались, что из-за нестабильной финансовой ситуации и обесценивания рубля просто потеряют свои накопления. Инвестиции в жилую недвижимость для такой категории мелких инвесторов оказались самым простым и понятным вариантом сохранения сбережений. Кроме того, активизировались профессиональные игроки рынка, которые давно приучены, что на покупать надо в момент падения цен.

«Сейчас цены достигли своего минимума и, несмотря на то, что пока ликвидность таких инвестиционных вложений из-за небольшого спроса невысока, можно однозначно рассчитывать, что в перспективе ближайших трех-пяти лет рынок жилья возобновит рост», – отмечает господин Рандаев.

Еще одна категория покупателей, которая в 2015 году вела себя активно на рынке жилья, – это люди, вынужденные в срочном порядке решать свой квартирный вопрос. «Кризис кризисом, а люди женятся и разводятся, рожают детей, переезжают в другие города, отселяют в собственное жилье подросших отпрысков. Жизнь не стоит на месте, поэтому даже в сложный период многие самарские семьи решились на улучшение или изменение своих жилищных условий», – рассказывает Ирина Семенюк.

Кстати, преобладание на рынке именно таких сделок сформировало еще одну тенденцию, которую заметили многие риелторы. Впервые за последние годы самые востребованные обычно однокомнатные квартиры показали отрицательную динамику цены и снижение к ним покупательского интереса. По данным аналитического отчета агентства недвижимости «Визит», абсолютное большинство предложений о продаже в базе квартир приходится именно на малогабаритное жилье. «Однокомнатные и двухкомнатные квартиры на сегодняшний день занимают 73% всего объема предложений на вторичном рынке и 82,5% – на первичном», – конкретизирует данные исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова.

«Однушки» впервые за многие годы перестали быть дефицитным продуктом на рынке жилья. По мнению аналитиков, это связано с тем, что большинство покупателей сегодня заинтересованы именно в расширении своих жилищных условий, поэтому спрос растет на большие по площади и количеству комнат предложения. «Это важный сигнал рынка, который должен быть адекватно воспринят застройщиками региона. И сигнал этот говорит о том, что в ближайшие годы спрос может быть перераспределен, а значит, развивать нужно не только эконом-класс, но и жилье в сегменте комфорт», – подчеркивает вице-президент Российской Гильдии риелторов Татьяна Деменюк.

Несмотря на существенное сокращение объемов и количества ипотечных кредитов в регионе, говорить том, что этот продукт стал менее востребованным при покупке жилья, не приходится. Другое дело, что для многих этот инструмент из-за роста процентных ставок стал практически недоступен. Поэтому количество сделок как на вторичном, так и на первичном рынке по сравнению с прошлым годом совершается сейчас гораздо меньше. Тем не менее большинство из тех, кто в этих непростых условиях все же решает свой квартирный вопрос, вынуждены использовать ипотечные средства. «По нашему опыту даже сейчас из десяти сделок по покупке жилья в Самаре и области как минимум семь проходят с привлечением ипотечных средств», – отмечает Полина Абдулова.

Подтверждают это и представители банковского бизнеса. Более того, по сравнению с ситуацией в начале года, во втором полугодии рынок ипотечного кредитования стал постепенно восстанавливаться. «Объем выдачи ипотечных кредитов по всему региону достиг в среднем 2,5 млрд рублей в месяц. А это около двух тысяч сделок по покупке жилья. В среднем – 100 сделок в день», – отмечает руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ОАО «Сбербанк России» Ольга Третьякова.

Более того, ипотечные программы с господдержкой, которые начали действовать с марта 2015 года, оказались спасательным кругом не только для покупателей жилья, но и для все строительной отрасли. Льготные ставки по займам для покупки квартир в новостройках позволили привлечь на рынок первичного жилья дополнительное количество покупателей. «Примерно 55-57% ипотечных кредитов выдается в нашем банке на приобретение жилья на вторичном рынке. Оставшиеся 43-45% приходятся на займы на покупку квартир в новостройках. По сравнению с прошлым годом этот показатель существенно вырос. За десять месяцев 2015 года мы уже выдали в 1,5 раза больше ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке, чем за весь 2014 год», – добавляет Ольга Третьякова.

Самый сложный этап нынешнего кризиса в рынке недвижимости пройден. В этом убеждено большинство аналитиков. Цены на жилье и в сегменте первичного, и в сегменте вторичного жилья достигли своего дна. Но пока говорить о резкой смене отрицательного тренда на положительный пока не приходится. Рынок будет восстанавливаться постепенно, и последствия макроэкономических событий 2015 года еще долго будут ощущаться в строительной отрасли.

«Темпы оздоровления строительной отрасли зависят не только и не столько от платежеспособности покупателей, а, что более важно, от сохранения юридического поля, в котором работают застройщики. Попытки перекроить и перестроить этот рынок предпринимались на законодательном уровне уже неоднократно. Например, как вариант рассматривалась возможность вообще запретить долевое строительство», – говорит Вячеслав Рандаев.

Эксперт подчеркивает, что если власти будут принимать столь кардинальные решения, большинство застройщиков просто окажутся вне рынка, и о развитии строительного сегмента, а также о росте объемов возводимого жилья в стране можно будет забыть.