Утром метры – вечером деньги

Долевую стройку оплатят с отсрочкой. Самарским застройщикам придется финансировать строительство за счет собственных или кредитных средств. Деньги дольщиков, приобретающих квартиры в процессе возведения объекта, будут заморожены на специальном эскроу-счете в банке до тех пор, пока компания не выполнит свои обязательства перед покупателем в полном объеме. Новый механизм может начать действовать уже в 2017 году. Сейчас законопроект находится на рассмотрении в Госдуме РФ и принят в первом чтении.

Российские законотворцы намерены усовершенствовать 214 ФЗ «О долевом строительстве», чтобы усилить защиту прав дольщиков и не допустить возникновения новой волны обманутых участников долевой стройки. Проект соответствующих поправок на заседании Госдумы представила статс-секретарь – заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Наталья Антипина.

Нововведения в долевом строительстве предполагают провести в три этапа. Первые изменения, в случае окончательного принятия законопроекта, вступят в силу уже с 1 марта 2016 года. Часть из них касается повышения информационной открытости застройщиков. Каждая строительная компания обязана будет создать специальный сайт и разместить на нем детальную информацию о проекте, своих бенефициарах, результаты последних аудиторских проверок, техусловия и договоры на подключение к инженерным сетям и другое. Кроме того, расширяется перечень сведений, подлежащих включению в проектную декларацию. В том числе более подробные характеристики многоквартирного дома, общедомового имущества, а также коммерческое название, которое будет использовано в рекламе с целью привлечения средств дольщиков.

Ужесточат требования к размеру собственного капитала строительных компаний. Он должен будет составлять минимум пять процентов от общей стоимости продаваемых по договорам долевого участия квартир или не менее одного миллиарда рублей.

С 1 марта предполагается и усиление надзорной деятельности за работой застройщиков. В частности будут расширены полномочия контролирующих органов в вопросах целевого расходования средств, дольщиков, соблюдения графика строительства, а также в получении информации о всех генподрядчиках, подрядных и субподрядных организациях, привлеченных к возведению многоквартирного дома.

Второй этап вступления в силу поправок намечен на 1 июля 2016 года. С этого времени в России должен появиться единый реестр застройщиков, работающих по долевым схемам. Вести такой список будут на федеральном уровне, а сведения, содержащиеся в нем, будут открытыми, общедоступными и подлежащими размещению на официальном сайте одного из госорганов.

По данным мэрии Самары, с 2012 года количество обманутых дольщиков уменьшилось с 11 550 до 2 216 человек. «На настоящий момент проблемными считаются только 26 домов, в то время как в 2012 году их было более 100», – сообщали представители администрации.

На третьем этапе – с 1 января 2017 года – в случае принятия законопроекта предполагается уточнить список целей, на которые застройщики смогут тратить средства дольщиков. Например, будет запрещено вкладывать деньги, поступившие за покупку квартир в одном из объектов, в другие проекты компании.

Еще одно важное нововведение – внедрение в схему долевого строительства эскроу-счетов. Эскроу-счет – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. На практике это означает, что средства дольщиков будут поступать в распоряжение застройщиков не сразу, а только после того, как компания выполнит перед ними свои обязательства, то есть достроит и передаст готовые квартиры. По мнению разработчиков законопроекта, такой механизм станет альтернативным способом защиты прав участников долевого строительства. Ведь в случае, если застройщик по каким-то причинам не выполнит своих обязательств, то деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику в полном объеме.

Взамен размещенных на эскроу-счетах средств дольщиков застройщикам предложат воспользоваться целевыми кредитами, оформить которые можно будет в этих же банках. К слову, законопроектом предусмотрено, что право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу имеют только те финансовые организации, величина собственного капитала которых составляет не менее чем 20 млрд рублей.

Председатель общественного движения «Дольщики Самары» Василий Алексеенко уверен, что все нововведения, которые предлагают российские законодатели, – это попытка наконец-то осознать, каким должно быть долевое строительство в России. «Впервые об этом власти задумались лишь в 2005 году, когда уже появилась первая волна обманутых дольщиков. Предложенные поправки – это очередная вариация на тему того, кто и по каким правилам может играть в игру под названием «долевое строительство». Ведь по сути, это выгодная схема беспроцентного кредитования, когда деньги у дольщиков берутся и используются сейчас, а возвращаются в виде квадратных метров через неопределенный срок. До последних пор механизмом могли воспользоваться практически любые застройщики. Новый вариант 214 ФЗ приведет скорее всего к тому, что мелкие компании попросту уйдут с рынка. Как результат, в регионе останутся всего два-три крупных застройщика, которые будут работать по схемам долевого строительства. А использование в механизме финансирования эскроу счетов приведет в итоге к сращению крупных банков с основными региональными строителями», – считает Василий Алексеенко.

Профессиональные участники строительного рынка опасаются, что усиленные попытки обезопасить дольщиков в итоге могут привести фактически к исчезновению долевого строительства как такового. «Попытки перекроить и перестроить строительный рынок, изменить юридическое поле, в котором работают застройщики, предпринимались на законодательном уровне уже неоднократно. Любые кардинальные решения в итоге могут привести к тому, что большинство застройщиков просто окажутся вне рынка, и о развитии строительного сегмента, а также о росте объемов возводимого жилья в стране можно будет забыть», – говорит аналитик самарского рынка недвижимости Вячеслав Рандаев.

«Во всех инициативах государственных властей уже давно прослеживается четкая позиция, которая заключается в необходимости сокращения количества договоров долевого участия, в желании видеть на рынке не строящееся, а уже готовое новое жилье. И эта тенденция сохраняется во всех нововведениях, которые планомерно проводят законодатели. Не исключено, что уже в скором времени возможности покупки квартиры по договорам долевого участия будут сокращаться. В результате это приведет к серьезному удорожанию стоимости жилья в новостройках», – считает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.