В Самаре состоялся пятый Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Специальным гостем делового мероприятия для профессионалов рынка стала президент «Российской гильдии риэлторов» Татьяна Деменок. Глава ассоциации рассказала о грядущих тенденциях в сфере жилой недвижимости и о перспективах законопроекта о риелторской деятельности.
– Как вы оцениваете состояние рынка жилой недвижимости в России и регионах на данный момент? Можно ли считать, что стагнация, о которой весь прошлый год говорили многие участники рынка, завершилась?
– К сожалению, я не такой оптимист, чтобы говорить, что стагнация завершилась. Стагнация будет продолжаться весь следующий год. Скорее всего, она захватит и 2018 год. На вторичном рынке жилой недвижимости произойдет корректировка цен на понижение, но в тех регионах, где первичный рынок дает хороший рост по объемам, возможно, снизятся цены и на первичном рынке. Однако надо признать, что строительный рынок переживает не самые лучшие времена, и объемы ввода в эксплуатацию будут сокращаться. По этой причине нельзя исключать небольшой прирост в ценообразовании на первичном рынке. В каждом регионе есть свои особенности. Например, на Дальнем Востоке в эксплуатацию сдается небольшое количество жилья, емкость рынка позволяет его поглощать. В тех регионах, где емкость рынка меньше, потребление первичного рынка уменьшается.
– Какие сегменты рынка жилой недвижимости сейчас развиваются более активно? С чем это связано?
– Если говорить о первичном рынке, сохраняется тренд на «эконом-класс» и «комфорт». Эта потребность основной массы населения. Недаром все участники рынка недвижимости, в том числе банки, ориентировались на большое количество сделок и представление интересов именно этого сегмента населения. Для кого происходит снижение процентных ставок? Для основного потребителя – представителя среднего класса, который способен покупать и продавать. Сегодня есть социальные программы, государственные программы, например, «Жилье для российской семьи», программы предприятий – и все они рассчитаны на жилье «эконом-класса» – доступное не с точки зрения стоимости, а с точки зрения цена-качество. Если говорить про вторичный рынок, то основную долю представляет старое жилье доперестроечного периода, которое сильно теряет в цене. Оно востребовано для той категории населения, которая не способна купить жилье на первичном рынке. К сожалению, надо констатировать факт, что в этом сегменте предложение превышает спрос. С одной стороны это плохо – это влияет на более престижные предложения с точки зрения ценообразования. С другой стороны, это возможность для той части населения, которая не может купить более качественное жилье.
– Эти тенденции актуальны для страны в целом?
– Да, это актуально для всей России. Количество предложений увеличивается, количество потребителей, готовых приобрести жилье, уменьшается. Достаточно посмотреть на количество объектов, которые застройщики не продали, то есть ввели в эксплуатацию, но не смогли реализовать. На этот показатель также влияет старое жилье. Что с этим делать? Решать вопрос должно не только государство, но и участники рынка. В том числе застройщики, которые освобождают площадки для нового строительства, расселяют из ветхого и аварийного жилья, чтобы строить более качественное. Здесь все участники рынка недвижимости могут объединить свои усилия, и риелторское сообщество может помочь. Кто занимается расселением площадки под строительство, если земельный участок куплен застройщиком? Риелторы. Им принадлежит серьезная роль. Но вопрос, конечно, сложный и многогранный. Все участники рынка должны сообща принимать какие-то кардинальные решения для того, чтобы уровень жизни потребителя был на порядок выше, чем сегодня.
– Как принятие так называемого закона о нотариусах повлияло на ситуацию на рынке недвижимости?
– Я скажу не очень популярные вещи для нотариата, но популярные среди остальной части профессионального сообщества и населения: очень много отрицательных моментов с точки зрения этих изменений. Особенно это касается долевой собственности. Если по отношению к детям или людям с ограниченной дееспособностью здесь вопросов нет, то по отношению к гражданам, у которых долевая собственность – это не совсем разумно. Эти изменения увеличивают затраты потребителя, уменьшает доходную составляющую. Я не приветствую такие изменения, которые неоправданно увеличивают затраты потребителя; есть высказывания практически со всех уголков страны, где присутствует «Российская гильдия риэлторов» – и Дальний Восток, и средняя полоса России, и Сибирь, и Юг, и Московская область – все они говорят о негативном отношении к таким изменениям.
– Есть ли вероятность, что закон изменят?
– Я думаю, что пока он останется в существующем виде. Государство будет изучать опыт страны, оценивать последствия. Возможно, будут поправки, но это случится нескоро. Возможно, мы полностью перейдем к нотариальному удостоверению сделок. Я думаю, что сейчас риелторское сообщество объединится, чтобы показать свою значимость государству. Мы приготовили профессиональные стандарты агента и брокера по недвижимости. Сейчас идет их обсуждение. И есть все возможности, чтобы закрепить их на государственном уровне. Следующий шаг – это закон, изменение нормативной базы по поводу роли, значения, функционала риелтора. Если он вступит в силу то, возможно, изменения произойдут и в законодательстве о нотариате.
– Если этот закон вступит в силу, сможет ли он реально обезопасить клиентов от действий мошенников?
– На уровне «Российской гильдии риэлторов» мы всегда говорим, что риелтор – это социально ответственная профессия. Наверное, это относится ко всем работникам сферы недвижимости – их долг выполнять свою социальную миссию. Но риелтор должен нести ответственность в пределах своей компетенции. А его компетенция – оказать качественную услугу. Риелтор не посредник, как часто о нем думают, он представляет интересы той или иной стороны. Но этой самой ответственностью его должно наделить государство. Пока риелтор берет ее на себя самостоятельно, а потом его кто-то в чем-то обвиняет. Это неправильно. Ведь у риелтора просто могло быть недостаточно квалификации или информации об объекте и ситуации на рынке в краткосрочной перспективе. Этой информации действительно сейчас недостаточно, она усечена. При этом государство хочет обладать данными не только о количестве сделок, но и о качестве. А вот эти данные есть именно у риелторов. И если объединить информацию, которой обладает государство и риелторы, объединить всех риелторов и дать им определенный функционал, то государство будет располагать всей информацией о рынке недвижимости и собирать больше налогов. Я за такой более системный подход к риелторской деятельности.
– Как вы оцениваете качество риелторских услуг в регионах? Можно ли говорить о том, что их качество улучшилось, а работа вышла на более профессиональный уровень?
– Ситуация везде складывается по-разному. За пределами столиц профессионализм вырос. А вот как раз в столицах он снизился. Это связано с тем, что в регионах риелторы почувствовали себя полноценными участниками рынка, к ним повернулись и строители, и банки, и страховщики, где-то и власть. А Москва и Санкт-Петербург – это огромные мегаполисы, где риелторские компании далеко не все объединены в ассоциации, большая доля этих фирм работает сама по себе. Естественно, если они не самоорганизованы, им сложнее общаться с застройщиками, с банкирами, с чиновниками. Используя свой энергетический потенциал, Москва и Санкт-Петербург могли бы уже давно уйти вперед, и регионы бы за ними подтягивались. Но сегодня ситуация складывается наоборот.
