Уменьшаем платёж: как рефинансировать ипотеку

В 2017 году ипотечные ставки достигли исторического минимума. Этим могут воспользоваться не только те, кто пока ещё собирается оформить ипотеку, но и те, кто уже давно выплачивает её по невыгодным ставкам.

Благодаря рефинансированию заёмщик может уменьшить размер ежемесячного платежа, что в итоге позволит сэкономить до нескольких сотен тысяч рублей.

По сути, рефинансирование — это досрочное погашение старого ипотечного кредита за счёт нового. Выгода же заключается в разнице процентных ставок от разных банков.

Плюсы рефинансирования

Обратите внимание: за рефинансированием действующего кредита следует обращаться не в тот банк, где он был оформлен. Кредитные организации не заинтересованы в снижении ставок для своих заёмщиков, а вот чужим готовы предложить хорошие условия. Другими словами, рефинансирование подразумевает переход кредита в другой банк на более выгодных условиях (сниженная ставка, более короткий срок кредита и т. д.).

«Банк рассматривает заявку и выдаёт сумму, достаточную для погашения задолженности в другом банке, с условием переоформления прав требований на объект залога. При этом задолженность практически одномоментно погашается в одном банке и возникает в другом», — поясняет Олег Кулешов, управляющий филиалом «Абсолют Банка» в Самаре.

Сейчас без труда можно найти предложения крупных банков в районе 10 % годовых, а экономия будет ощутимой даже при разнице 1–1,5 %. Конечно, чем больше разница, тем лучше.

Условия рефинансирования

Процедура предполагает, по сути, повторное оформление бумаг и одобрение кредита. Новый банк проверит платёжеспособность заёмщика и его кредитную историю. Поэтому залог успеха — своевременная оплата текущего кредита. «Если в квартире сделана неузаконенная перепланировка (выполненная в период выплаты ипотеки), то новый банк не примет залоговой объект. Также рефинансирование вряд ли удастся, если есть просрочки, ухудшилось финансовое положение, изменилось место работы и стаж не подходит по требованиям», — предупреждает Екатерина Остапюк, руководитель службы ипотеки риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Также следует учитывать, что если вы обслуживаете кредит менее полугода, банк, скорее всего, откажет в рефинансировании.

Рефинансирование и материнский капитал

Если вы планируете впоследствии воспользоваться рефинансированием, не спешите погашать ипотеку средствами материнского капитала. Дело в том, что этом случае, в силу юридических особенностей, другой банк не сможет провести рефинансирование. Такая же ситуация сложится, если вы направили материнский капитал на первоначальный взнос.

Подводные камни рефинансирования

Прежде чем подавать заявление на переход, проверьте свой кредитный договор. Некоторые банки включают в него пункты, запрещающие, например, досрочное погашение ипотеки.

Если же с этим аспектом всё в порядке, можно действовать дальше. Однако учтите, что процесс передачи залоговой недвижимости новому банку может быть довольно трудоёмким. Дело в том, что обычно снятие обременения и дальнейшее оформление залога занимает несколько недель. К тому же оформление всех необходимых документов будет стоить несколько тысяч рублей.

«Оценка недвижимости обойдётся в среднем три-пять тысяч рублей. Оформление справок в банке-кредиторе иногда тоже требует затрат. Возможно, нужно будет оплатить справки об остатке задолженности и уплаченных процентах, справку об отсутствии просрочки и т.д. Если недвижимость приобретена в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга (около 1 500 рублей). Также может потребоваться страховка», — перечисляет Олег Кулешов.

Но, несмотря на временные и финансовые затраты, выгоды переоформления в перспективе сложно переоценить.

«Сумма кредита для рефинансирования варьируется от 400 тысяч до 30 миллионов рублей. Ставка на момент выдачи кредита — 12,5 %, а после регистрации обременения в пользу банка она составит 11,5 %. Однако при отсутствии личной страховки участников сделки или титульного страхования залога процентная ставка повышается на 1% за каждый вид страхования», — комментирует Андрей Точеный, директор по развитию программ кредитования «Связь-Банка».

Кому это выгодно

Многое зависит от того, как долго клиент выплачивает действующий ипотечный заём. При аннуитетных платежах в первые годы заёмщик по большей части отдаёт платежи в счёт процентов. Поэтому рефинансирование более логично оформлять тем, кто выплачивает заём недавно (ведь новому банку сначала тоже придётся платить преимущественно проценты).

«К примеру, если ипотека оформлена на десять лет, то при рефинансировании в первые четыре года клиент получит наибольшую выгоду. Когда же сумма основного долга в графике платежей становится больше, рефинансирование невыгодно. Ещё совет: лучше сокращать срок кредита, а не размер ежемесячного платежа, — тогда переплата будет значительно меньше», — рекомендует Екатерина Остапюк.

Читайте также, ждать ли снижения ставок в 2018 году и что делать, если у ипотечного банка отозвали лицензию. Посмотреть варианты квартир в ипотеку можно в нашей базе.