Ольга Пискаева, президент Поволжской гильдии риелторов: «Цены на жилье в Самаре сейчас очень завышены»

Покупать или не покупать? Актуальный вопрос для тех, кто хочет в ближайшее время обновить жилплощадь. Президент Поволжской гильдии риелторов Ольга Пискаева рассказала 63.RU, как сейчас складывается ситуация на рынке недвижимости в Самаре, намечается ли тенденция снижения цен на квартиры в ближайшие месяцы. Также эксперт пояснила, какие нюансы ожидают тех, кто собирается купить квартиру в современных ЖК, и почему таунхаусы и коттеджи становятся всё популярнее среди горожан.

— Ольга Викторовна, как изменились цены на жилье в Самаре за последний год?

— Цены за последний год выросли очень сильно. Цены на первичное жилье поднялись в среднем на 30–60%. На вторичное — на 20–40%. Причем самый большой рост наблюдается в новостройках, которые должны достроить в 2022–2023 годах. Возросла стоимость и вторичного жилья в новых домах, которым около 5–9 лет. Потому что долевку нужно ждать, а старое жилье покупать не хочется. А жилье, построенное 5–9 лет назад, новое и такого же качества, каким будет жилье через год или два. И не нужно платить за съемное жилье.

— А спрос на жилье в связи с таким ростом цен не упал за последний год?

— Наоборот, спрос вырос. Причем с огромной скоростью. Люди стараются сохранить свои сбережения, используя их где-то в качестве первоначального взноса, где-то полностью на оплату. На мой взгляд, те цены, которые на сегодняшнем рынке, завышены очень сильно. Никогда в жизни хрущевка на пересечении проспекта Кирова и Воронежской не стоила 2 млн 800 тысяч рублей, то есть квадратный метр этого жилья стоит 100 тысяч рублей.

При этом люди, понимая эту тенденцию, сейчас стараются вложиться в недвижимость. Квартир на рынке очень мало. Некоторые застройщики говорят, что у них квартиры раскуплены до 2023 года. Причем застройщики начали придерживать квартиры, сейчас продают вторые, последние этажи, которые не пользуются большим спросом. Возможно, рынок будет расти и дальше — и у застройщика всегда рука на пульсе. И как только цены поднимутся, на рынке появятся придержанные квартиры.

— Вы сказали, что в некоторых новостройках жилье раскуплено уже на два года вперед. А на рынке вторичного жилья как складывается ситуация?

— Сейчас квартиры на рынке расхватывают, как горячие пирожки. И на вторичном рынке в том числе. Квартира с правильно поставленной ценой — не с низкой, а именно с правильно поставленной (с учетом ремонта, географического положения, возраста самого дома, наличия парковочных мест, детских площадок и т. д. — Прим. ред.) — уходит за 1–2 дня. Раньше на продажу уходило месяц-два. Однокомнатные и двухкомнатные покупают всегда быстрее, трехкомнатные — чуть медленнее.

— Какие районы в Самаре самые популярные среди желающих приобрести именно вторичное жилье?

— Нельзя сказать, что какие-то районы популярнее, чем другие. Раньше считалось, что нормальное жилье только в центре. Сейчас такого нет. У людей разные причины для покупки жилья. Кто-то переезжает ближе к родителям, чтобы те могли забирать внуков из детских садов или школ. Кто-то перебирается поближе к работе или к школе, куда ходит ребенок.

— Как обстоят дела с ипотекой у самарцев? Кто ее в основном берет?

— Ипотеку берут от мала до велика (от 18 до 60 лет), чтобы решить свою жилищную проблему либо помочь детям.

Зарплаты у большинства в последние годы не растут. А ставка Центробанка всё выше и выше, в декабре она составила 8,5 процента. Соответственно, ипотечная ставка стала в районе 10 процентов. Порочат, что она будет расти и дальше. Поэтому сейчас всё сложнее и сложнее взять ипотеку, причем по многим причинам. Заемщики не уверены в завтрашнем дне, да и сбережения тают.

Раньше на зарплату в 50 тысяч рублей могли дать в ипотеку 3 миллиона рублей, и на эти деньги можно было купить двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в панельном доме. Сейчас на эти же 50 тысяч могут дать 2 миллиона, и на эти деньги остается приобрести только хрущевку. Многие сейчас стараются брать созаемщиков либо откладывают взятие ипотеки на более долгий срок.

Обычно в ноябре и декабре идут бешеные выдачи, люди традиционно стараются завершить все дела до Нового года, потому что ожидают, что с 1 января настанут другие времена, и не всегда лучше прежних. Январь-февраль покажут, сохранится ли эта тенденция, в чем я сильно сомневаюсь.

— Тенденция стабилизации цен на жилье не намечается? Чего ждать в ближайшие месяцы?

— В январе, возможно, цены и остановятся, но утверждать это со стопроцентной вероятностью не могу. Но у всех есть такая надежда. Если смотреть вглубь ситуации, то кадастровая стоимость жилья Москвы и Санкт-Петербурга уже закрепилась. Возможно, скоро такая тенденция придет и в регионы. Но спада цен точно ждать не стоит.

Пока не будет конкуренции в застройке, цены на жилье будут расти. А конкуренции добиться сложно: окраины закрыты Южным городом и Крутыми Ключами, в городе не так много места, чтобы построить жилой комплекс. Застроить центр города очень сложно, в старых домах прописано много людей, также требуется замена коммуникаций. А это очень затратно. Не каждый застройщик на это готов. Отсюда складывается стоимость квадратного метра в центре города.

— Сколько сейчас вообще стоят квартиры в Самаре? Сориентируйте, хотя бы примерно, по ценам в разбеге «от» и «до».

— Например, однокомнатная квартира в Кошелеве без ремонта обойдется в 45 тысяч рублей за квадратный метр, в Южном городе — 58–60 тысяч. На просеках — не меньше 80–90 тысяч. В Октябрьском, Ленинском и Самарском районах стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры составляет 120–150 тысяч рублей, эксклюзивные варианты доходят до 200 тысяч за квадратный метр. Это мы говорим о новых домах. Что касается вторичного жилья, то цены примерно такие же. В среднем — от 100 до 120 тысяч рублей за квадратный метр.

— Некоторые эксперты в сфере недвижимости говорят о том, что сейчас жители Самары при выборе жилья стали больше внимания обращать именно на индивидуальное строительство — на коттеджи или таунхаусы. Вы замечаете это?

— На мой взгляд, это хорошая тенденция. Пандемия дала ей толчок. Все начинают понимать, что свежий воздух на собственном участке и отдых от социума актуальны всегда. А посмотрите, как построены новые ЖК: парковочных мест не хватает, а в некоторых некуда поставить машину от слова «совсем». А живя в своем доме, ты возвращаешься после работы и спокойно ставишь машину.

Сейчас изменился подход к индивидуальному строительству. Раньше было так: у людей была квартира в городе и дача, до которой ехать 30–40 километров. А сейчас горожане уходят от этого и стараются, по возможности, чтобы ехать далеко не нужно было. Такой настрой подхватили застройщики и нашли выход — комплекс таунхаусов, где небольшие коттеджи соединены с соседними одной стеной. Такой вариант и недорог для строителей, и стоит дешевле отдельно стоящего коттеджа. Такие комплексы есть и в черте города — например, на улице Потапова, на 9-й просеке. В моду вошли небольшие земельные участки (4–6 соток) и компактные уютные дома (200–250 метров), так как содержание жилья становится всё дороже и дороже.

— Сколько стоят коттеджи в черте Самары?

— Всё зависит от стоимости земли. У меня в практике был такой случай. На 9-й просеке продаются 2 соседних участка по 10 соток: один стоит 9 миллионов рублей, а второй — 3,5 миллиона. Цена зависит от многого: подъездные пути, коммуникации, возможность застройки, обременение на землю (например, если участок расположен на коллекторе, то строить на нем нельзя). От стоимости земли переходим к строению. Его можно отделать самыми простыми материалами, а можно заказать из Италии эксклюзив. Естественно, цена от этого изменится.

Что касается цен, то на просеках коттеджи стоят от 18 миллионов рублей. И люди стараются покупать коттеджи не далее 30 км от города, чтобы совместить цену и качество. Там коттеджи стоят от 3–4 миллионов рублей, что более приемлемо.

— Вы президент Поволжской гильдии риелторов, но наверняка отслеживаете ситуацию на рынке недвижимости по всей России. Что можете сказать о Самаре в сравнении с другими регионами?

— Бич Самары — обманутые дольщики. Администрация города Самары пробует бороться с данной ситуацией, по некоторым объектам вопрос стоит на стадии решения.