«Квартиры слишком дешевые»: советник губернатора сравнил рынок жилья в Самаре с фастфудом

Самара растет вверх и вширь! Но идет ли такая застройка на пользу городу — большой вопрос. Почему стоимость квартир нужно срочно увеличить? И как так получилось, что городской рынок жилья превратился в подобие фастфуда? Об этом мы поговорили с архитектором, советником губернатора Самарской области Виталием Стадниковым.

— Как вы можете охарактеризовать строительный рынок современной Самары?

— Самарский строительный рынок деградирует. Здесь неадекватные цены по сравнению с другими городами-миллионниками. Квартиры на 20–30% дешевле, чем, например, в Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Тюмени и даже Ижевске. Это не хорошо, а плохо. Из-за этой дешевизны в Самаре можно получить убежище, а не качественное жилье.

Происходит это в том числе из-за того, что в Самаре монополистичный строительный рынок. Половину занимают несколько компаний. «Древо» строит Южный город в Волжском районе и еще несколько проектов в самой Самаре, «Кошелев» застраивает поля у северной границы города. Также много строек у «Трансгруза», «Берега», «Дона». Конкуренции нет. Связано это, во-первых, с дешевизной квадратного метра. Сторонним застройщикам не выгодно здесь строить. Во-вторых, власти ведут непонятную игру с застройщиками.

Нет ясной нормативной базы. Правила застройки и землепользования, генплан этой ясности не дают. При этом чиновники постоянно запускают систему отступа от правил — например, принимают заявки по снижению количества парковок у новостроек, увеличению этажности зданий. На мой взгляд, это инструмент сбора административной ренты. Ощущение, что наша бюрократическая машина заинтересована в этой непонятности. Она настроена не на механизмы свободного рынка, а на механизмы ручной работы. Чтобы застройщик разбирался с непонятными условиями лично с властями.

— Каким образом это влияет на статус Самары среди крупных российских застройщиков?

— Из-за всей этой неразберихи и мелкого стяжательства Самара теряет не только экономические, но и социально-политические очки, теряет статус. Качество строительного рынка, градостроительной политики снижается, это влияет на качество среды, в которой живут самарцы. На это нужно смотреть не местечково, а политически.

— Есть варианты, как переломить эту ситуацию? Может новый министр строительства Евгений Чудаев справиться?

— Я не уверен, что изменения могут произойти быстро. На это есть несколько причин. Верхи периодически меняют, конечно. Но весь остальной штат Минстроя области и депстроя Самары не менялся 10–20 лет. Поэтому мало получить молодого министра строительства. Он сам точно так же работал в этой структуре, но только со стороны самарского девелопмента. И, конечно, в этой связи есть конфликт интересов.

Я не отрицаю менеджерские качества Евгения Чудаева. Он мыслит системами действующего рынка. Менять рынок значит менять и свою девелоперскую структуру. Хотя если у министра есть федеральные амбиции, даже если это связано с бизнесом, он может переломить ситуацию, провести реструктуризацию системы.

Также Самарская область должна привести план по вводу жилья к адекватным масштабам, которые соответствуют рынку. Даже в самые «хлебные» годы реальные показатели отставали от тех, что сдавали региональные власти. Например, писали, что сдали 900 тысяч кв. метров жилья, а в реальности было 500 тысяч кв. метров.

Надо доказать федеральным властям, что такие планы вредят региону. Иначе придется строить много на необремененных территориях имущественными правами. А это значит лезть в поля, захватывать сельскохозяйственные и природные территории, расширять «Кошелев», Южный город, Новую Самару. Желаемого жителями качества жилья мы не получим. Там нет инфраструктуры. А при этом в городе полно закрытых заводов — 4ГПЗ, ЗИМ, завод Тарасова, площадки которых можно было бы застраивать лет 20. А они зияют ужасными дырами на карте города.

— В чём опасность разрастания Самары и застройки окраин?

— Опасность одна — туда уходят все деньги. Нужно построить дороги, школы, детсады и так далее. В самой Самаре в постсоветский период мало что сделали.

— Как думаете, почему застопорилась застройка территорий закрытых заводов? Ведь столько классных проектов анонсировали.

— Согласен, были. Но застройщикам не выгодно комплексно их осваивать. Питерцы хотели взять 4ГПЗ. Но девелоперам выгоднее рынки Краснодара, Тюмени. В Самаре дешевый квадратный метр, непонятные условия застройки. Возможно, было бы иначе, если бы власти могли гарантировать прохождение градостроительной документации, всех условий реализации проекта.

Но пока застройщики сидят и ждут, когда земля хотя бы подешевеет. Владельцы же проводят виртуальную капитализацию земли. Они делают ее дороже, меняя статус с промзоны на жилую застройку, продают кусками. Это спекуляция чистой воды. И всё идет к тому, что там будет точечная и разрозненная, а не комплексная застройка.

— Кстати, о точечной застройке! Несмотря на все возгласы властей о борьбе с этим явлением, то тут, то там вспыхивают протесты против возведения высоток посреди дворов. Причем зачастую оказывается, что эти земли застройщик получил в качестве компенсационной площадки за помощь обманутым дольщикам. Почему так происходит?

— Это всё та же устаревшая бюрократическая машина. Жаль, что сейчас точечная застройка получила обоснование в виде обманутых дольщиков. По большому счету, дольщики — это инвесторы, которые вложились в рискованные проекты и понесли потери как инвесторы. Я на бирже вкладываю деньги, и когда их теряю, никто ничего мне не возвращает. И тут тоже надо разобраться, а есть ли резон в том, что из-за рискованного вложения одних людей страдают ни в чём не повинные горожане. Причем последних гораздо больше.

— Какое жилье сегодня в основном предлагают городские застройщики и какое жилье нравится людям?

— В большем или в меньшем масштабе, но фактически сейчас в Самаре продолжают строить хрущевки. Даже высотки на Ипподроме, на Революционной — это просто увеличенные квартиры советской типологии. Но есть еще и «эффект "Макдоналдса"». Самарцы выбирают не что-то новое, а то, что им предлагают и что они давно знают. А ведь смысл развивающего рынка состоит в том, что компании готовят новый продукт и убеждают потребителя, что он ему нужен. А когда строительный рынок монополизирован, как в Самаре, то и убеждать покупателей ни в чём не нужно. Они берут, что есть.

Хотя в соседних городах есть разнообразие. Можно, например, купить доступные по цене двухэтажные квартиры, квартиры с палисадниками, с внешними сходами, с панорамными окнами.

При этом самарцы вынуждены покупать жилье в домах без благоустроенной среды. Хотя в других городах России именно среда является фактором покупки. Есть школы, сады, транспорт — хорошо продают квартиры, нет этого — плохо продается. В Новосибирске, например, жилые комплексы даже в самых периферийных районах отлично благоустроены.

— И в какую же копеечку такое жилье влетит самарцам?

— Чтобы застройщики качественно работали, в центре Самары стоимость одного кв. метра должна быть от 100 тысяч рублей. В середине города — Дыбенко, 5–6-я просеки — цены должны быть не меньше 80 тысяч за кв. метр, а в жилье экономкласса — не меньше 65 тысяч рублей.

— Самарцы вряд ли это потянут. Как быть?

— Смысл доступности жилья не в том, чтобы снижать цену, а в том, чтобы развивать институты кредитования. Государство должно пряником и кнутом работать с банковским сектором. С одной стороны облегчать условия работы, с другой — заставлять снижать процентную ставку по ипотеке. В Европе она составляет 2–3%, а у нас — 10–12%.

В то же время региональные власти должны заниматься социально-экономическим развитием, чтобы фактический доход населения не падал, а рос. У нас в номинальном выражении он не падает, а в фактическом падает. В плане доступности услуг. Вот в чём проблема.

— Назовите три, на ваш взгляд, самые депрессивные локации в Самаре, где бы вы ни за что не поселились и никому бы не советовали.

— Интересно быть там, где многослойная застройка. Есть постройки разных годов, разнообразная среда. В то же время можно жить в совершенно новом районе, где вроде бы всё есть, но если на дорогу приходится тратить долгие часы, ты злишься, нервничаешь. А это плохо влияет на физическое и эмоциональное здоровье, на твою работоспособность.

— Что будет с историческим центром Самары? Проект «5 кварталов» заморозили на неопределенный срок. Сейчас этой части города хотят присвоить статус исторического поселения. Что это даст?

— Для качественного развития центра Самары нужно сделать качественную градостроительную базу. Масштабной застройки здесь быть не может. Здесь нельзя давать места под точечную застройку, прикрываясь обманутыми дольщиками. Центр Самары — это место для отдыха 80% горожан. Здесь должны развиваться туризм, сфера услуг.

При этом стратегия должна складываться не из расселения кварталов, их сноса и застройки новым жильем. Нужно встраиваться между существующими объектами. Проводить реконструкцию памятников архитектуры.

Для этого должна быть нормальная регуляция. Застройщик должен понимать, где и сколько он может построить, сколько с этого получит. Тогда появляется экономический интерес. При этом, как правило, в центре есть спрос на дорогой продукт. В Казани строят четырехэтажные или пятиэтажные дома. Цена — 150–200 тысяч рублей за кв. метр. Можно купить квартиры в отреставрированном старом доме по 200 тысяч рублей за кв. метр. Это формат, не разрушающий историческую среду.

Что касается проекта «5 кварталов», то он ущербный в экономическом плане. А всё из-за того, что его «заточили» под обычный самарский девелопмент. Власти свалили всё на застройщика — расселение, строительство инженерных сетей и домов. Из-за этого и вырастают лишние этажи. Ведь строить сети, подключать их очень дорого.

Выходом из ситуации может стать присвоение центру статуса исторического поселения. Перспективы есть. Это даст Самаре возможность получить федеральные средства на обновление коммунальной инфраструктуры в центре и экономические условия для развития центра, для адекватной застройки.

— С учетом таких масштабных планов на центр города нужно ли вкладываться в продление набережной?

— Набережная в Самаре обязательно нужна. Она является брендом города. Все знают, что в Самаре красивая Волга и набережная. И это добавляет очки в плане качества жизни в городе, компенсирует ту ужасную застройку, что есть в Постниковом овраге, за автовокзалом, на 5-й и 6-й просеках.

Поэтому продление набережной должно быть в приоритете. Это будет хорошей страховкой от дикого использования берега — установки стоянок для катеров, застройки.

— В последнее время власти анонсировали несколько крупных транспортных проектов — строительство новых дорог, продление метро. Как вы к ним относитесь?

— Метро в Самаре заработает, когда построят ветку в сторону Приволжского микрорайона, а существующую дотянут до железнодорожного вокзала и снабдят еще парочкой остановок в центре — по-хорошему на стрелке рек Волги и Самары. К тому же у пассажиров должна быть возможность пересесть на другой транспорт — трамваи, троллейбусы, автобусы. В принципе такие программы мы прорабатывали, но они оказались не востребованы.

Что касается дорог, то в первую очередь Самаре, конечно, нужны поперечники между Московским шоссе и Ново-Садовой. В этом плане адекватно и продление улиц Авроры, XXII Партсъезда. Революционную нужно дотянуть до Постникова оврага.

А вот проект Южной обводной дороги опасен. Это убийство ландшафта, рельефа и возможности развития набережной. На мой взгляд, лучше вообще ничего не делать.