Вы спите, а деньги капают…

Рантье – лицо, живущее на проценты со своего капитала. Таких людей на самарском рынке аренды недвижимости с каждым годом становится все больше. И все чаще ими становятся не счастливые наследники бабушкиных квартир, для которых прибыль от сдачи в аренду служит прибавкой к зарплате. Частные рантье – это предприниматели, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. В настоящее время, как утверждают эксперты, все больше людей вкладывают свои деньги в недвижимость, ведь это надежный способ обеспечить себе постоянный доход.

На первый взгляд бизнес рантье выглядит просто и привлекательно: приобретается квартира, в ней делается качественный ремонт, затем квартира сдается в аренду и приносит стабильную прибыль; эта прибыль, в свою очередь, вновь вкладывается в покупку новой квартиры и так далее. Однако в реальности все оказывается намного сложнее.

Те, для кого квартира служит не жилищем, а инвестиционным проектом, предпочитают работать либо с дорогой недвижимостью, либо с очень дорогой. Арендные ставки в сегменте элитной недвижимости колеблются в диапазоне от $5 тысяч до $30 тысяч в месяц.

Обычному собственнику крайне сложно беспрерывно искать постояльцев, тем более, если речь идет о высококлассном жилье: с табличкой в аэропорту не встанешь – не солидно. Преимущество имеют те, у кого квартир несколько, хотя бы три или пять, чтобы всегда было что предложить, если кто-то проявит интерес. Информация распространяется через Интернет. Красочные веб-сайты рассказывают обо всех преимуществах квартир и демонстрируют профессионально сделанные снимки. Предоплата обязательна, что является большим минусом: давать номер кредитки таким наймодателям небезопасно, пересылать деньги электронным платежом – дорого. Преимущество здесь имеют имеющие представительства в России иностранные компании, которые могут на месте забронировать номер для своих сотрудников или гостей.

«Цены на квартиры выросли за последние годы в разы, и при этом активно продолжают расти, – говорит руководитель риэлторского отдела АН «Визит» Наталья Шонина. – Есть возможность покупки квартиры в рассрочку. Купив квартиру таким образом, человек сдает ее в аренду и получает средства, благодаря которым рассчитывается за нее. Конечно, для такой ситуации необходимо, чтобы процент дохода от сдачи квартиры в аренду значительно превышал проценты по кредиту».

Нередко элитные квартиры пустуют по несколько месяцев. Большей части арендаторов нужны «однушки» эконом класса – желающие снять такую квартиру находятся за считанные часы. Тем не менее, никто из серьезных рантье не занимается жильем эконом класса: даже при столь высоком спросе на него и мнимом избытке элитной недвижимости, последней заниматься выгоднее. Ведь срок окупаемости напрямую зависит от размера арендной платы. В первом приближении размер арендной платы можно оценить, разделив стоимость квартиры на предполагаемый срок окупаемости. Таким образом, чтобы квартира стоимостью $1 миллион окупилась за пять лет, ее следует сдавать минимум за $17 тысяч в месяц, а с учетом налогов, коммунальных платежей и затрат на риэлтерские услуги еще дороже. На самом деле такую квартиру можно сдать максимум за $7-8 тысяч. Следовательно, сегодня срок окупаемости средней элитной квартиры составляет в лучшем случае 10-11 лет.

Это объясняется тем, что рост цен на недвижимость в последние годы значительно превышает рост размеров арендной платы. Средняя сумма ренты в Самаре в 2004 году выросла на 4%, в прошлом году – на 8%, в текущем году ожидается еще больший рост.

Таким образом, сроки окупаемости элитной недвижимости и квартир экономического класса практически выровнялись. Теперь на быструю окупаемость не приходится рассчитывать даже в элитном сегменте.

В сложившейся на рынке недвижимости ситуации гораздо популярнее инвестиционная покупка (или, проще говоря, спекуляция) – вкладывать деньги в недвижимость на этапе проекта или строительства, а после сдачи дома перепродавать ее. Рентабельность этого бизнеса достигает 50-60%.

В последние два года появился спрос на большие квартиры площадью от 200 метров. В таких квартирах, как правило, требуется только встроенная бытовая техника и кухонная мебель. Остальные комнаты арендатору разумнее оставить пустыми. Это связано с тем, что большие квартиры снимают, как правило, на длительный срок, и поэтому арендаторы любят их обставлять сами. Кроме того, разница ренты пустой и меблированной квартиры в этом ценовом диапазоне невелика и не покрывает расходов на мебель должного качества.

Арендная плата вычисляется исходя из стоимости квартиры, затрат на ремонт и меблировку, коммунальные платежи, амортизацию и налоги. Затраты на отделку квартиры составляют в среднем $500 за квадратный метр для жилья бизнес-класса и не менее $2 тысяч за квадратный метр для элитных апартаментов. Плюс коммунальные платежи и налоги в 95% случаев оплачивает владелец квартиры. Следует также помнить, что каждые пять лет элитная недвижимость нуждается в косметическом ремонте, стоимость которого тоже следует закладывать в арендную плату.
Самый простой способ стать рантье – купить однокомнатную квартиру в приличном состоянии. Арендная ставка зависит во многом от ремонта, но делать шикарный ремонт в однокомнатной квартире невыгодно. Это не относится к квартирам в центре города или престижных районах – здесь можно постараться с ремонтом, чтобы сдать квартиру состоятельным людям.

«Существует огромное количество вариантов вложения средств в недвижимость, – считает Наталья Шонина. – Доход от вложений состоит из двух частей: от аренды и роста стоимости самого объекта. Также необходимо определиться, что больше всего вам подходит – первичный или вторичный рынок недвижимости». Первичный рынок недвижимости хорош тем, что застройщики в самом начале строительства, на этапе «котлована» или «проекта», предлагают квартиры по минимальным ценам, а продать квартиру в построенном доме можно в 2-3 раза дороже. Но если вы собираетесь в дальнейшем сдавать эту квартиру в аренду, нужно учесть тот факт, что вам необходимо вложить дополнительные средства в ремонт и обстановку.

Вторичный рынок недвижимости развит хорошо, поэтому выиграть в стоимости квартиры при ее покупке вам вряд ли удастся, зато сразу после покупки можно получать доход, сдавая жилье в аренду.

Стоит заметить, что возникает очень много нюансов в работе с вторичным и первичным жильем. При оформлении покупки квартиры и оформлении аренды необходимо работать с опытным юристом и риэлтором.

Чтобы не ошибиться в расчетах, рантье привлекают специалистов из управляющих компаний. Как правило, инвестиционным консалтингом сегодня занимаются эксперты крупных риэлтерских компаний. Они не только подбирают клиентам подходящие квартиры, но и просчитывают рентабельность проекта.