Коммерческая недвижимость: слабый позитив

В Самаре до конца 2009 года ожидается открытие нескольких торговых центров. Их успех будет зависеть от того, насколько они будут будут востребованы арендаторами и покупателя. Эксперты сайта Dom63.ru уверены: в условиях кризиса выиграют те объекты, которые имеют продуманную концепцию и грамотную маркетинговую политику.

Сегмент коммерческой недвижимости в Самаре, несмотря на кризис, демонстрирует определённое движение. До конца года в областной столице планируется открытие нескольких торговых центров. Это, в частности, торговые центры «Мост» на Московском шоссе напротив ЖК «Москва в Самаре», «Вертикаль» на пересечении Московского шоссе и улицы Гагарина. Есть шансы открыться в ближайшие полгода и у многострадальной «Меги» на 24 км Московского шоссе, которая постепенно устраняет свои недостатки и приводит их в соответствие со строительными нормами РФ.

Открытие новых торговых центров будет происходить на фоне последствий финансового кризиса, которые по-своему затронули и сегмент коммерческой недвижимости.

Аналитики не берутся давать каких-либо точных прогнозов и уверенно говорить о том, что рынок перенасыщен торговыми комплексами или, наоборот, наблюдается нехватка новых проектов. В целом, далеко не все коммерческие площадки Самары можно назвать качественными, и у новых торговых центров есть шансы стать успешными при условии, что это будут современные, качественные и грамотно продуманные проекты. Коммерческая недвижимость, как и строительная отрасль в целом, переживает сейчас далеко не лучшие времена. С осени прошлого года спрос на неё существенно снизился – в ещё большей степени, чем на жилой сегмент. При этом значительно возросло число предложений. В результате образовался острый дисбаланс. «Начинать новое дело в момент кризиса для людей было очень сложно. Многие хотели продать свою недвижимость, но покупателей не было. Вокруг можно было увидеть множество предложений продажи, аренды», – рассказывает директор АН «Усадьба» Андрей Калга.

Перспективы новых торговых центров, которые до конца года могут быть введены в эксплуатацию, весьма туманны. В частности, им придется конкурировать с уже существующими и популярными ТЦ. «В Самаре есть 3-4 комплекса, которые давно пытаются достроить. Сложно говорить о каком-либо позитиве в части эксплуатации таких комплексов. И до кризиса рынок был насыщен. Основная проблема заключается в том, что не все площадки можно назвать качественными. Для успешного существования новые проекты должны начать конкурировать и перетягивать на себя арендаторов. Возникает вопрос: смогут ли новые комплексы конкурировать с уже существующими. Многие арендаторы побаиваются менять место дислокации: ведь это требует дополнительных вложений, и ещё неизвестно, пойдёт ли торговля на новом месте», – считает заместитель директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.

Успех открывающегося торгового центра также во многом будет зависеть от уровня арендной платы. Соответственно, перед владельцем нового торгового центра стоят, в первую очередь, две задачи: правильный подбор арендаторов и установление на первое время низкой арендной ставки.

Первую задачу все арендодатели решают с помощью якорных арендаторов. По мнению экспертов, увереннее других себя чувствуют продуктовые сети, продавцы аудио- и видеотехники, товаров для дома, парфюмерия, фастфуды.

Важным фактором, влияющим на успешную работу того или иного якорного арендатора, является степень обременённости кредитами: те, кто не перегружен кредитами (независимо от сегмента), оказываются в более выгодном положении, чем те, кто привык вести существование, главным образом, за счёт заёмных средств. Поэтому региональные ретейлеры сейчас чувствуют себя более уверенно на рынке, чем федеральные, так как в меньшей степени зависят от кредитов. В качестве примера господин Рандаев приводит местную продуктовую сеть «Пчёлка», благодаря которой, в частности, ещё держится на плаву наполовину пустующий ТЦ «Мелодия».

В то же время аналитики отмечают, что спрос на продукцию других якорных арендаторов-ретейлеров аудио-, видео- и бытовой техники значительно сократился.

Кроме того, в некоторых магазинах наблюдается значительное уменьшение ассортимента. «При этом у большинства операторов серьёзные проблемы с их поставщиками. Операторы чувствуют себя плохо не потому, что нет денег, а, возможно, просто потому, что нечего покупать», – говорит Аналитик УК «Молл Менеджмент» Михаил Баранов.

Тем не менее эксперты придерживаются мнения, что если новый торговый центр является качественным продуктом – современным, продуманным до мелочей, с грамотной маркетинговой политикой, то он может стать успешным даже в условиях кризиса. «Безусловно, места на рынке для новых торговых центров достаточно, но в условиях усиливающейся конкуренции, когда многие сетевые компании сильно урезали свои бюджеты на открытие новых торговых точек, в выигрыше будут те объекты, которые имеют продуманную концепцию, грамотную маркетинговую политику. На мой взгляд, идет «борьба концепций»: чья будет более выигрышной, просчитанной до мелочей, тот центр и будет успешнее», – считает директор АН «Визит» Михаил Минаев.

Что касается востребованности города в торговых центрах, эксперты сайта Dom 63.ru предложили несколько вариантов «вычисления» этого показателя.

«Можно посчитать площадь устаревших, неэффективных комплексов, существующих на данный момент в Самаре. Эта цифра и будет уровнем потребности города в новых торговых площадях, так как на смену неэффективным площадкам должны прийти новые – концептуальные – объекты. К неконцептуальным на сегодняшний день можно отнести торговые центры «Самара» и «Самарочка», «Вавилон», «Фрегат», «Аквариум». На смену этим объектам должны прийти новые проекты. При этом в городе достаточно новых торговых комплексов, поэтому если и создавать что-то новое, то только посредством замены старого – тогда это будет эффективно», – сказал господин Рандаев.

Андрей Калга оценивает уровень потребности в новых комплексах с другой точки зрения – географической: «Надо смотреть географию города: какие районы обеспечены универсальными торговыми центрами, какие нет. Взять спальные районы: где-то есть перенасыщенность торговыми центрами, где-то нехватка. На мой взгляд, нехватка существует, например, в районе улиц Гагарина – Советской Армии в сторону улицы Победы, в районе Металлурга». По его словам, важно ещё учитывать, в каком направлении «растёт» город. С этой точки зрения достаточно грамотно расположен строящийся ТЦ «Мега».

Михаил Баранов среди важных факторов называет еще и удачное месторасположение. «Проблема заключается в том, что если торговый центр находится в неудобном месте, то он в итоге оказывается пустым. Очень плохой с точки зрения планировки и других параметров торговый центр может быть очень популярным, если до него удобно добираться. Откровенной потребности в новых площадках в Самаре сейчас нет. Нужно заполнять уже существующие торговые центры. Но в то же время есть места неохваченные», – считает эксперт.