Страхование ипотеки: на все случаи жизни

Обязательным условием при получении ипотечного кредита является наличие страховки: кредитор должен быть уверен, что возврат займа ему будет гарантирован в любом случае. Срок ипотечного страхования распространяется на весь период времени, на который оформляется ипотечный кредит

Заложенное по договору ипотеки имущество страхуется в соответствии с условиями этого договора. Чаще всего банки настаивают на страховании рисков утраты и повреждения имущества и страховании жизни заемщика. Так, в соответствии со стандартами АИЖК, при заключении договора об ипотеке обязательным является страхование имущества (потери предмета залога) и дополнительным условием - страхование жизни (в рамках потери полной трудоспособности и смерти). «Но так как отсутствие страхования жизни увеличивает процентную ставку по кредиту, каждый заемщик не пренебрегает этим видом страхования, - комментирует исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова. - Фонд как региональный оператор АИЖК работает только с аккредитованными страховыми компаниями, которые удовлетворяют требованиям агентства».

В КБ «ДельтаКредит» клиентам предлагается опция по отказу от страхования титула и (или) жизни. Страхование имущества является обязательным. Но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше. «Как показывает практика, даже имея такую возможность, заемщики предпочитают страховаться, - констатирует региональный директор ЗАО «КБ «ДельтаКредит» Марина Мичкина. - Потому что это, во-первых, более выгодно, чем брать кредит с повышенной ставкой. Во-вторых, это разумно, учитывая долгий срок кредита и непредсказуемость жизни».

По мнению начальника отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк» Василия Гринева, заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе в соответствии с действующим законодательством застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Но этот вид страхования применяется крайне редко. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. В большинстве банков имеются альтернативные программы ипотечного кредитования (при которых требования по страхованию иных рисков, кроме тех, которые предусмотрены Законом «Об ипотеке», не устанавливаются). Ставки по этим программам, как правило, выше, чем по предусматривающим страхование большего объема рисков. «Экономически выгоднее застраховать все требуемые банком риски, чем воспользоваться этой альтернативной программой кредитования, - резюмирует Василий Гринев. - Хотя выбор всегда остается за залогодателем. Нордеа Банк при страховании трех рисков предлагает рублевые программы по ипотечному кредитованию по ставкам от 12 до 15% годовых. По программам, не предусматривающим личное и титульное страхование, ставка увеличивается на пять процентных пунктов».

Многие коммерческие банки (в первую очередь те, которые привлекают средства иностранных инвесторов) в качестве дополнительного обеспечения требуют страхование титула, то есть риска утраты права собственности. Как считает генеральный директор ООО «ВИП Компания» Татьяна Сырова, титульное страхование не такая уж редкость, оно необходимо, поскольку теоретически часто присутствует вероятность утраты права собственности заемщика на жилье, купленное по ипотеке. И если наступает страховой случай (например, в силу решения суда), при наличии страхового полиса банк вернет свои деньги. Это важный момент, поскольку он защищает кредитующую организацию от претензий третьих лиц на предмет ипотеки. «Если у кредитора возникают сомнения относительно юридической чистоты приобретаемого объекта, заемщику скорее всего придется застраховать риск утраты права собственности, - считает Татьяна Сырова. - Это актуально, если у квартиры была целая цепочка собственников. На практике уже существуют примеры, когда один из приобретателей подавал в суд на предмет ущемления его прав, и закон был на его стороне».

Стоимость страховки зависит от степени покрытия тех или иных рисков, поэтому человеку предпенсионного возраста с набором заболеваний и молодому человеку в одной организации предложат совершенно разные суммы. Немаловажная деталь: не стоит игнорировать размеры выплаты по страховому обязательству. Сумма будет зависеть от нескольких составляющих, в том числе от пола, возраста заемщика, типа приобретаемого жилья и т.д. В денежном эквиваленте размер страховки в разных компаниях может отличаться в разы, поэтому, прежде чем заключить договор, следует оценить несколько предложений и примерить их на возможности своего кошелька. Страховая премия оплачивается по убывающей один раз в год, но является величиной постоянной, действующей на протяжении всего периода кредитования. Некоторые компании при заключении договора страхования жизни и здоровья кроме заполнения анкеты заемщика могут запросить результаты медицинского осмотра. Ложные сведения о себе здесь лучше не сообщать. Это может обернуться отказом кредитора в выдаче ипотечного кредита.

Если кредит выдается по стандартам АИЖК, страховой взнос, как правило, составляет от 0,4 до 0,8% от суммы кредита, увеличенной на 10%. При учете всех рисков величина страховой премии возрастает до 1,5% от страховой суммы.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в определенной ситуации.

Нарушение обязательств по оплате страховых взносов для заемщика может обернуться потерей заложенного имущества. Оплата ежегодного страхового взноса является для заемщика такой же обязанностью, как внесение ежемесячных аннуитетных платежей. В случае невыполнения обязательств по оплате страховых взносов залогодержатель вправе потребовать, в соответствии с условиями кредитного договора, полного досрочного погашения кредита. Если в течение 30 дней с момента предъявления письменного уведомления ситуация не меняется, кредитор может обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество. «Зачастую, когда дело доходит до суда, заемщик понимает, что проще изыскать возможность и заплатить небольшую сумму страхового взноса, чем остаться без жилья, - говорит Дания Вагапова. - Ведь Закон «Об ипотеке» будет на стороне банка даже в том случае, если ежемесячные платежи по ипотеке оплачиваются добросовестно».

Примеры страховых неплатежей встречаются и в КБ «ДельтаКредит». «Некоторые клиенты просто забывают об окончании срока договора страхования, мы напоминаем им об этом, и они продлевают договор, - комментирует Марина Мичкина. - Есть и те, кто не страхуется сознательно. В этом случае банк предлагает клиенту опцию по отказу от одного или двух видов страхования при условии повышения процентной ставки либо, если клиент отказывается и от этого, имеет право потребовать досрочного погашения кредита».

В соответствии с условиями ипотечного кредитования Нордеа Банк при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества так же увеличивает процентную ставку по кредитному договору на 2-7 процентных пунктов (в зависимости от вида незастрахованных рисков) до даты предоставления в банк документов, подтверждающих исполнение обязательств по страхованию. Одним словом, страхование ипотеки — это не повинность, а возможность для заемщика за сравнительно небольшую денежную сумму гарантировать сохранность своего имущества, и пренебрегать этим, по мнению специалистов, не стоит.

Марина Мичкина, региональный директор ЗАО «КБ «Дельта-Кредит»:

- Как показывает практика, заемщики предпочитают страховаться. Потому что это, во-первых, более выгодно, чем брать кредит с повышенной ставкой. Во-вторых, это разумно, учитывая долгий срок кредита и непредсказуемость жизни.

Василий Гринев, начальник отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк»:

- Экономически выгоднее застраховать все требуемые банком риски, чем воспользоваться альтернативной программой кредитования. Хотя выбор всегда остается за залогодателем.