Ипотека или аренда: выбор со взглядом на будущее

Вопрос о том, что выгоднее и удобнее – взять ипотеку на приобретение жилья или жить на съемной квартире, большинство граждан решает для себя по стандартной схеме: есть деньги на первоначальный взнос – становимся владельцем собственных квадратных метров, нет возможности сразу выплатить большую сумму – продолжаем платить за возможность проживать на чужой территории. Все это актуально сегодня. А как поведет себя рынок в ближайшие месяцы и годы?

За свое или за чужое

Большинство участников рынка недвижимости сходятся во мнении, что сегодня наиболее правильным решением жилищного вопроса является ипотечный кредит. «Если семья находит средства, чтобы ежемесячно оплачивать аренду, значит, с тем же успехом она может выделять ресурсы на оплату взноса по ипотечному кредиту, - считает начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка Ольга Городкова. - Судите сами: средняя сумма платежа по ипотечному кредиту сегодня составляет примерно 10 тыс. руб. Сравните эту сумму с ежемесячным арендным платежом. Деньги те же, но оплачивая аренду, вы тратите их на то, что вам не принадлежит. Квартира, приобретенная на заемные средства, – это уже ваша собственность, вы платите за свое. Это очень важно».

В последнее время банки стали более охотно выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новых домах, хотя еще полгода назад предпочитали кредитовать только «вторичку»

Банки сегодня предлагают весьма широкую линейку ипотечных программ, индивидуальные условия кредитования и выгодные ставки. Практически каждый заемщик, имеющий стабильный доход, может подобрать для себя наиболее подходящий вариант. «Сроки кредитования на покупку нового жилья в настоящий момент составляют от одного месяца до семи лет, на покупку «вторички» – от 7 до 25 лет, - рассказывает руководитель группы ипотечного кредитования ОАО «Первобанк» Юлия Лавриненко. – Также можно получить ипотечный кредит по стандартам АИЖК, в этом случае заемщик выбирает срок кредитования до 27 лет». Заемщик сам волен выбрать выгодную для себя валюту кредита (рубли или доллары США), а также способ начисления процентов – по фиксированной, переменной или комбинированной ставке.

Многие банки работают с государственными программами ипотечного кредитования, в том числе «Переменная ставка», «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Новостройка» и др. Эти программы в настоящее время вполне доступны по ставкам. Правда, они еще не достигли докризисного уровня (до кризиса минимальная ставка по ипотечному кредиту составляла 9,05%, а в настоящий момент – 10,25%), тем не менее они вплотную приблизились к нему.

10 вместо 30

Когда речь заходит о преимуществах аренды, прежде всего говорят об отсутствии необходимости выплачивать большой первоначальный взнос. Действительно, в настоящий момент ни один банк не предлагает взять кредит без первоначального взноса, который по любой из программ составляет 30%, в то время как плату за аренду квартиры можно вносить ежемесячно. Тем не менее и этот вопрос сегодня решаем. «АИЖК запустило пилотный проект по страхованию финансовой ответственности заемщика, - комментирует Ольга Городкова. - В Самарской области это новшество будет введено в начале 2011 года. Суть его в том, что заемщик может снизить размер первоначального взноса до 10%, при условии, что он застрахует свою финансовую ответственность перед банком». В этом случае банк не увеличивает свои риски, поскольку при ухудшении финансового положения заемщика платить за него будет страховая компания. Стоимость такой страховки для заемщика составит около 2% суммы кредита. Кредит станет несколько дороже, но и первоначальный взнос уменьшится втрое! Причем платить по этой страховке надо будет не весь срок кредита, а только до того момента, когда соотношение невыплаченной суммы кредита к стоимости квартиры составит 70%.

Кроме того, сегодня граждане, родившие второго ребенка, имеют возможность использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке средства материнского капитала. Потратить же материнский капитал на аренду жилья не представляется возможным.

Теперь и новостройки

Будут ли в ближайшее время введены еще какие-то новшества, делающие ипотечные продукты еще более доступными? Представители банковских структур отвечают на этот вопрос положительно. «Условия ипотечного кредитования постепенно становятся все более выгодными для заемщиков, - рассказывает Юлия Лавриненко. - Снижается первоначальный взнос, становятся более либеральными требования к подтверждению заемщиками своей платежеспособности – банки возобновляют активную работу с индивидуальными предпринимателями, учредителями бизнеса, заемщиками, доходы которых не подтверждены справкой 2-НДФЛ и т.д.». Постепенно снижаются и ставки. Первобанк в течение 2010 года несколько раз снижал процентные ставки по всем ипотечным продуктам и планирует продолжить эту тенденцию.

Еще один положительный момент: банки стали более охотно выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новых домах. «Если еще полгода назад кредитные организации предпочитали иметь дело с жильем на вторичном рынке, то теперь вновь построенные объекты с полным пакетом документов являются более ликвидными, а потому граждане имеют прекрасную возможность приобрести в ипотеку квартиру не только в старом доме, но и в новостройке», - поясняет исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова.

Пока нет демографического взрыва

А каких новшеств можно ожидать на рынке аренды жилья? «В ближайшее время должен вступить в силу закон, подразумевающий уплату повышенного налога на имущество для граждан, имеющих в собственности больше одной квартиры, - рассказывает Ольга Добрякова. - Не исключено, что этот закон в какой то мере простимулирует рынок аренды жилья, поскольку гражданам надо будет как-то возместить уплату этого налога. А если предложений в этом сегменте рынка станет значительно больше, само собой разумеется, стоимость арендной платы будет снижаться». С другой стороны, люди, которые имеют возможность приобрести несколько жилых объектов, как правило, имеют возможность и содержать их – на собственные средства, не сдавая в аренду. Других предпосылок для роста или снижения цены аренды жилья на сегодняшний день не существует. Быть может, некоторое повышение спроса на аренду жилья будет спровоцировано, например, демографическим взрывом. В начале 2000-х годов наблюдался всплеск рождаемости, соответственно, можно предположить, что примерно в начале 2020-х годов, когда выросшие дети начнут создавать свои семьи и отделяться от родителей, спрос на арендованное жилье возрастет. Однако этот пример, скорее, из числа домыслов и предположений. «В целом же можно констатировать, что на протяжении последних нескольких лет рынок аренды ведет себя достаточно ровно, без резких скачков и падений, и есть все основания полагать, что также он поведет себя и в последующие несколько лет», - считает Ольга Добрякова.

Таким образом, можно констатировать, что ипотечные кредиты становятся все более доступными, а стоимость аренды жилья в ближайшее время снизится едва ли. Что выгоднее и удобнее? Решать вам.