Риски при купле-продаже жилья

Сегодня абсолютное большинство сделок купли-продажи на рынке недвижимости представляет собой так называемые цепочки, когда взамен продаваемого объекта недвижимости приобретается новый. Такая схема, безусловно, таит в себе определенные риски, о которых следует знать.

Альтернатива обмену

«Цепочка представляет собой альтернативный вариант сделок, существующий в противовес так называемым «чистым» продажам, - рассказывает генеральный директор РФ «ВИП Компания» Татьяна Сырова. - Принципиально такой вариант сродни столь распространенному некогда варианту обмена. Разница лишь в том, что в процедуре обмена по факту не присутствует цена, а имеет место лишь представление о стоимости объектов, которые являются предметом сделки. Альтернативные же сделки предполагают наличие ценовой политики с четкой привязкой к цене».

Чем меньше звеньев в цепи, тем меньше условностей и преград встает на пути к достижению цели – заключению сделки, и тем больше гарантий того, что она состоится

Когда рынок недвижимости только формировался, большинство цепочек были очень короткими, состояли буквально из нескольких звеньев, в большинстве случаев замыкающихся друг на друге. То есть продавец первой квартиры в итоге покупал жилье последнего продавца. Сегодня таких кольцевых цепочек почти нет. Современная цепочка может состоять из любого количества звеньев и иметь самые причудливые разветвления.

Каждое звено в альтернативной сделке одновременно является и продавцом, и покупателем.

Закрыть «чистой» продажей

Чем меньше звеньев в цепи, тем меньше условностей и преград на пути к достижению цели – свершению сделки, и тем больше гарантий того, что она состоится. А потому каждый риелтор стремиться максимально укоротить цепь и как можно скорее завершить ее. Сделать это можно лишь одним способом – закрыть чистой продажей. Теоретически существует и другой способ, о котором говорилось ранее – замкнуть цепочку в кольцо. Однако в современной практике такие варианты встречаются крайне редко. Поэтому первым делом, подбирая объект, риелторы просматривают варианты с «чистой» продажей, и лишь если таких не обнаруживается, принимают во внимание все остальные. При этом стоит заметить, что продавцы «чистых» квартир не всегда заинтересованы в том, чтобы стать последним звеном цепи. Прежде всего по той причине, что если цепь длинная, включающая в себя ипотечные сделки и рассрочки платежей, расчета за продаваемый объект придется ждать достаточно долго, иногда – несколько месяцев, что устраивает далеко не всех. Кроме того, сегодня очень мало сделок, в результате которых жилье продается и взамен не покупается другое, а потому количество «чистых» продаж на рынке ограничено. Иногда продавцы таких квартир, пользуясь заинтересованностью в них, несколько завышают цену, что не всегда устраивает покупателей.

«Очень многое зависит от профессионализма риелтора, от того, какую именно информацию и как он преподносит своему клиенту, - считает исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Если из двух практически одинаковых подобранных вариантов в одном речь идет о «чистой» продаже, и риелтору удается донести до клиента мысль, что в этом случае на сделку можно выйти быстрее, с меньшими рисками и меньшей вероятностью того, что вся эта многоэтапная система где-то порвется, люди нередко соглашаются именно на этот вариант. Ведь это, прежде всего, в их интересах».

Однако далеко не всегда получается замотивировать покупателя на наиболее удобный для всех вариант, поскольку, подбирая для себя жилье, каждый ориентируется на несколько иные данные, нежели «чистоту» продажи приобретаемого объекта, и из двух вариантов выбирает тот, который ему больше нравится, а не тот, который позволит сократить цепь.

При помощи риелторов

Безусловно, цепочка при сделке с недвижимостью – это определенные риски. Продиктованные как объективными причинами, так и человеческим фактором. К объективным причинам может быть отнесена, например, приостановка процесса регистрации на одном из этапов сделки. Человеческим фактором может являться, скажем, внезапное желание одного из участников цепи вовсе отказаться от сделки. Так, массовый отказ от сделок нередко наблюдается в те периоды, когда рынок недвижимости ведет себя крайне нестабильно, демонстрируя быстрый рост или столь же быстрое падение цен. Боясь прогадать и не успевая следить за скачками цен, люди в таких ситуациях иногда готовы потерять задаток в надежде выиграть куда больше.

Иногда бывают ситуации, когда продавцы, с которых цепочка начиналась, уже получили документы на право собственности и переехали в новое жилье, когда где-то в конце схемы вдруг происходит сбой. В этом случае вся цепь распадается, и все уже совершенные по ней сделки должны быть расторгнуты в судебном порядке. Однако на практике такое происходит крайне редко, поскольку каждый профессиональный риелтор заинтересован в том, чтобы как можно быстрее вместо выпавшего звена цепи найти другое, и уже, исходя из этого, выстроить новую цепочку. Как правило, им это удается.

Обычно каждый продавец-покупатель в общей цепи выходит на сделку со своим риелтором. По словам участников рынка недвижимости, это – идеальный вариант, поскольку каждый риелтор понимает схему происходящего и старается выстроить ее грамотно. Гораздо хуже, если в цепи присутствуют физические лица, занимающиеся решением своих жилищных вопросов самостоятельно, без помощи специалистов. В этом случае всем участвующим в процессе риелторам так или иначе приходится частично брать на себя функции по проведению этих сделок с тем, чтобы удачно провести свои собственные. Кстати, по наблюдениям экспертов, чаще всего рвутся именно те цепочки, участниками которых являются физлица, особенно если таких участников несколько.

Есть ли гарантии?

По словам Ольги Добряковой, определенной гарантией того, что цепочка ни на одном этапе не даст сбоя и все сделки состоятся, является задаток. Как правило, для заключения соглашений о задатке все участники альтернативной сделки собираются в одном месте, чаще всего в офисе риелторской компании, где их намерения скрепляются как посредством оформления юридических документов, так и денежным эквивалентом. «Когда человек подписывает документы, имеющие определенную юридическую силу, он более ответственно подходит к принятию решений, более тщательно их взвешивает и просчитывает последствия», - поясняет Ольга Добрякова.

Если же говорить о самом задатке, то, по мнению Татьяны Сыровой, он не может в полной мере являться страховкой от ситуаций, вследствие которых распадаются альтернативные схемы. «Согласно действующему законодательству, если продавец передумал продавать свою квартиру, он возвращает принятый от покупателя задаток в двойном размере, - комментирует Татьяна Сырова. - Если же от сделки отказывается покупатель, от просто лишается залога. Сумма залога, как правило, небольшая – около 30 тыс. рублей, и когда выстраивается цепь стоимостью в миллионы, это не те деньги, которые способны заставить одного из продавцов-покупателей отказаться от своих намерений воздержаться от сделки».

Таким образом, надежных гарантов, способных обеспечить стопроцентное совершение альтернативной сделки, не существует. Однако это вовсе не означает, что таких сделок следует избегать. Во-первых, потому что на современном рынке их большинство, а значит, альтернативы практически нет. А во-вторых, гарантией такой сделки может выступать ответственное отношение к процессу каждого его участника, а также профессионализм заинтересованных в сделке риелторов.