Перепланировка квартиры. Семь раз отмерь…

Приобретая квартиру, как правило, собственник практически сразу приступает к ее масштабному преобразованию. Иногда этот процесс заходит слишком далеко. Когда все перегородки в квартире оказываются снесены, а канализационный стояк перенесен (а с ним стояки холодного и горячего водоснабжения в придачу), лоджия объединена с кухней собственник сталкивается с тем, что его перепланировка признается незаконной. Попытаемся разобраться в том, что такое перепланировка вообще, что можно и чего нельзя делать, затевая в квартире глобальный ремонт. А также чем чревата незаконная перепланировка и как ее можно узаконить.

Можно или нельзя?

Под понятием «перепланировка» подразумевается как преобразования «требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры» (это могут быть как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования), так и «изменение самой конфигурации жилья». Последнее требует особо осторожного подхода. Эксперты рекомендуют собственникам как можно раньше понять, что можно делать, а что законом запрещено.

Например, нельзя сносить в квартире все перегородки. Запрещен перенос стояков канализации, холодной и горячей воды, газа, радиаторов центрального отопления. Незаконной считается и перепланировка, при которой лоджия объединяется с кухней или кухня с комнатой. Если этажом ниже кто-то живет, то на месте комнаты нельзя монтировать санузел.

Иногда власти запрещают остекление балконов и лоджий, например, когда окно выходит на одну из центральных улиц исторической части города. В случае самовольного остекления владельца квартиры могут обязать демонтировать конструкцию. Знать это лучше до, а не после выполнения задуманной перепланировки, - считают эксперты . В противном случае, когда ремонт уже будет закончен, может выясниться, что сделанная перепланировка не соответствует строительным или санитарным нормам. Такое несоответствие может серьезно осложнить процесс нормальной эксплуатации квартиры, а кроме того, сильно усложнит узаконивание перепланировки.

Кстати, для собственников незаконная перепланировка может обернуться продажей квартиры с публичных торгов, штрафом, а также сложностями при продаже жилого помещения: мало кто захочет покупать квартиру с самовольной перепланировкой.

Как узаконить?

Чтобы быть уверенным в допустимости задуманных преобразований, эксперты советуют заранее заказать проект перепланировки у специализированной проектной организации, имеющей допуск к проектированию. Тем более, что проект в любом случае понадобится для процедуры узаконивания перепланировки.

Если перепланировка уже сделана без соответствующего согласования, то при технической инвентаризации такой квартиры, техники БТИ внесут в технический паспорт на квартиру штамп следующего содержания: «Разрешение на перепланировку не предъявлено». По этому штампу любой специалист без труда может определить, что в квартире сделана самовольная перепланировка.

В соответствии с современным законодательством, узаконивание сделанной перепланировки возможно только в судебном порядке. Об этом, в частности, сказано, в пункте 4 ст. 29 Жилищного Кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».

Обращение в суд с иском о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии является классическим способом узаконивания перепланировки. Чтобы такой иск был удовлетворен истец должен доказать, что перепланировка не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказываются эти обстоятельства путем сбора заключений специализированных организаций. Причем в каждом конкретном случае могут обнаружиться некие обстоятельства, которые суд может посчитать необходимым выяснить дополнительно. Обязательно понадобится заключение проектной организации о безопасности строительных конструкций, а также заключение Роспотребнадзора о санитарной безопасности. Так же весьма желательно получить письма от противопожарной службы, управляющей компании и департамента архитектуры, а также органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если дом, квартира являются объектом архитектуры, истории, культуры о том, что они не возражают против сохранения квартиры в перепланированном состоянии. Рассматривая подобный иск, суд гипотетически может поинтересоваться мнением соседей истца снизу, поэтому с ними желательно не ссориться.

На основании решения суда по такому иску, БТИ обязано убрать из технического паспорта квартиры штамп о самовольной перепланировке. Перепланировку можно считать узаконенной лишь после этого.

До осуществления перепланировки ее оформление допустимо в административном порядке. Как правило, это делается по решению межведомственной комиссии при администрации района, которая учитывает мнение жилищно-эксплуатационной организации. Туда надо обратиться с документами, список который указан в п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. В частности, до обращения в администрацию необходимо, как минимум, получить технический паспорт, описывающий состояние квартиры до перепланировки, выполнить проект перепланировки и согласовать его с жилищно-эксплуатационной организацией. Состав межведомственной комиссии для разных случаев может варьироваться, но, как правило, в нее включаются районный архитектор и главный инженер проекта. Комиссия должна рассмотреть заявление в 45-дневный срок и либо принять решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании. В течении трех дней после принятия решения о согласовании орган выдает или высылает по адресу, указанному в заявлении, документ установленной формы подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием для осуществления перепланировки жилого помещения. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Алексей Григорьев, юрисконсульт ООО Центр правовых технологий «ЮРКОМ»:

- Действующее жилищное и процессуальное законодательство предусматривает возможность узаконения перепланировки как в административном, так и в судебном порядке. Первый способ применяется в случае, если перепланировка жилого помещения еще не произведена, и лицо представило все необходимые документы на рассмотрение уполномоченного органа. Второй порядок применяется в случае, если административный орган не согласовал перепланировку, либо перепланировка уже осуществлена, а разрешительные документы на нее отсутствуют.

Для того чтобы исковые требования судом были удовлетворены, истцу необходимо доказать, что перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Такое требование закреплено в п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Данная категория дел рассматривается и разрешается судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. Перепланировку можно считать узаконенной лишь после вступления решения суда в законную силу.