Что дает банку и заемщику ипотечное страхование

Ни один уважающий себя банк не выдаст ссуду на покупку жилья без страховки. Значительная сумма кредита и длительный срок выплат, за который с клиентом банка и недвижимостью может произойти все что угодно, – весомые основания для оформления страхового полиса. Какие гарантии дает ипотечному заемщику наличие страховки и какие пункты являются обязательными?

Обязательно по закону

Ипотечное страхование имеет несколько направлений. Титульное страхование защищает статус «обладателя собственности». Ведь на рынке недвижимости часто встречаются мошенники, продающие одну и ту же квартиру нескольким лицам. Как поясняет владелец агентства «Страховой Советник Кокорев» Олег Кокорев, титульное страхование защищает покупателя объекта недвижимости (и банк-кредитор) от возможности признания права собственности на объект недвижимости недействительным. Такое, например, может случиться, если в предыдущих сделках с этим объектом недвижимости были нарушены чьи-то права (несовершеннолетнего ребенка, человека, отбывающего наказание, психически больного и т.п.), которые могут привести к аннулированию всех последующих операций с недвижимостью. При наступлении страхового случая застрахованному лицу будет выплачена равноценная компенсация за потерянное право обладания собственностью. Титульное страхование реально работает, и выплачиваются колоссальные суммы, соответствующие стоимости объектов недвижимости. Минимальный тариф по титульном у страхованию 0,12%.

Страхование жизни и здоровья заемщика производится с целью уменьшения банковских рисков. За длительное время клиент банка может потерять трудоспособность или умереть. В этом случае банку будут выплачены оставшиеся по кредиту средства, а собственность перейдет к заемщику или его наследникам. Стоимость этого вида страховки составляет от 0,3 до 1,5%. По мнению Олега Кокорева, страхование жизни и здоровья заемщика (часто производится одновременно со страхованием супруга(ги)-созаемщиком) - самая важная часть ипотечного страхования. Не случайно в мировой практике именно этот вид называется «кредитное страхование». Страхование заемщика производится на случай смерти по любой причине и постоянной утраты трудоспособности (инвалидности). Страхование жизни заемщика избавляет банк от головной боли разбираться с наследниками и объектом недвижимости в случае смерти заемщика. Но и постоянная утрата трудоспособности – тоже вещь серьезная, так как заемщик может лишиться своего дохода, а к обязательным платежам по кредиту у него добавятся расходы на лечение. Банку невыгодно забирать себе объект недвижимости при неплатежах заемщика. Ему гораздо удобнее получить от страховой компании единовременное погашение кредита.

Страхование жилья производится на случай пожаров, затоплений, действия третьих лиц, взрывов, наводнений и т.д. Если купленная по кредиту квартира будет повреждена, страховщики будут обязаны компенсировать все потери. Как замечает начальник департамента ипотеки Национального торгового банка Ольга Городкова, этот вид страхования осуществляется на сумму в 110% от суммы кредита. При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату в размере, который соответствует ущербу, возникшему у кредитора. Получателем выплат по такой страховке будет залогодержатель – банк. Например, застрахованная квартира полностью сгорела. В этом случае страховка должна быть выплачена в полном размере – 100% задолженности по кредиту. Такая выплата приведет к погашению кредита, и заемщик не останется должником банка. А заемщику достается разница между суммой непогашенного долга и суммой, которую он получил от страховой компании. И размер этих средств зависит от того, какую страховку он оформил: на полную стоимость кредита или только на сумму кредита.

«Законом об ипотеке единственным обязательным видом страхования является страхование предмета ипотеки от риска гибели и (или) повреждения. Однако сегодня фактически все банки считают целесообразным не ограничиваться только страхованием имущества, 90% из них предлагают застраховать и жизнь. Если же клиент не посчитает это необходимым, банк, скорее всего, поднимет ставку по кредиту. Что же касается страхования титула, то на сегодня это единственный инструмент защиты для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке», – уверен руководитель Департамента развития и поддержки партнерских продаж компании РОСГОССТРАХ Илья Метелкин.

Выгода для всех

При выдаче ипотечных кредитов банки не имеют права навязывать клиенту страхование титула и жизни. Но, как показывает практика, самому заемщику все же выгоднее застраховаться, иначе придется платить кредит по повышенной процентной ставке.

По словам Ольги Городковой, банки - партнеры ОАО «АИЖК» работают в соответствии со стандартами этой компании, которые требуют обязательного страхования от рисков утраты и повреждения предмета ипотеки – передаваемой в залог банку квартиры. «Страхование других рисков не является обязательным, но заемщик вправе по желанию застраховать свои имущественные интересы, связанные с причинением вреда жизни и здоровью. При отсутствии такого страхования ставка по ипотечному кредиту увеличивается на 0,7%. Заемщик сам должен решить, что ему выгоднее – застраховать свою жизнь и здоровье либо несколько увеличить ставку по кредиту. У каждого банка – свои требования по объему страхового покрытия, поэтому прежде чем принимать решение о кредитовании, стоит подробно изучить программы банков, которые доступны на сайтах или в офисах банков», – поясняет Ольга Городкова.

Тарифные планы

Безусловно, страховой случай может не наступить. Но вероятность его наступления существует, и фактически она выражается в тарифе. Тарифы по имуществу зависят от возраста дома, в котором располагается квартира, его технического состояния, конструктивных особенностей, наличия источников опасности. Тарифы по страхованию жизни зависят от пола, возраста, состояния здоровья заемщика, сферы его профессиональной деятельности и увлечений. Тарифы по титулу рассчитываются исходя из истории перехода прав на имущество, подтверждаемой договорами купли-продажи и т.п. и наличия рисков в этой истории.

«Стоимость полиса обязательного страхования недвижимости варьируется от 0,1 до 1,0% страховой суммы в год. Цены зависят от различных параметров, таких как состояние и интенсивность эксплуатации объекта недвижимости, его конструктивных особенностей: деревянные стены или бетонные, последний этаж или первый, старый или новый дом. Играют роль и такие характеристики, как расположение в сейсмоопасной зоне, наличие опасных промышленных или природных объектов. Стоимость страхования жизни может составлять от 0,1 до 5%. Наиболее значимым фактором здесь является возраст заемщика. Цена титульного страхования, как правило, находится в пределах от 0,2 до 2%», – сообщает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов.

Выбор компании

Банк не вправе указывать заемщику, в какой компании ему следует застраховаться, но для обеих сторон выгоднее, когда выбор сделан в пользу надежной страховой компании, иначе в случае банкротства страховщика заемщик останется без защиты даже при наличии оплаченного страхового полиса. Для исключения подобных ситуаций банки предварительно проверяют страховые компании на предмет надежности и рекомендуют своим клиентам заключать договор с уже проверенными компаниями. Именно по такой схеме работает банк «НТБ». «Заемщик имеет возможность застраховать риски в любой страховой компании, соответствующей требованиям банка. Если желаемой компании не окажется в обширном списке аккредитованных страховых компаний, мы можем рассмотреть возможность ее аккредитации. В нашем банке на это потребуется примерно один месяц», – заверяет Ольга Городкова.

«Чтобы получить аккредитацию банка, страховая компания должна соответствовать типовым требованиям к деловой репутации, финансовому положению и другим параметрам, свидетельствующим о высокой вероятности исполнения страховой организацией взятых на себя обязательств по своевременной выплате страховых возмещений, – считает Илья Метелкин, – все эти параметры регулярно анализируются банками на основании данных, предоставляемых страховщиками. Эти компании, кроме того, имеют существенный опыт банковского страхования, в том числе и при взаимодействии с конкретным банком. Во многом это касается отработанных принципов взаимодействия между банком и страховщиком, которые позволяют клиентам оперативно оформить необходимые полисы».

Ольга Городкова, начальник департамента ипотеки Национального торгового банка:

– Банки должны тщательно просчитывать свои риски. Этого же требуют инвесторы, от которых банки привлекают средства на выдачу ипотечных кредитов. Если эти требования не будут выполняться, привлечь ресурсы банкам будет невозможно и, следовательно, его деятельность по выдаче ипотечных кредитов будет свернута.

Илья Метелкин, руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании РОСГОССТРАХ:

– Страхование при ипотеке, по сути, это обязательство страховой компании оказать заемщику финансовую помощь при наступлении неблагоприятных событий в его жизни. Эта помощь может быть реализована вплоть до полного погашения обязательств заемщика перед банком.

Олег Кокорев, владелец агентства «Страховой Советник Кокорев»:

– Обязательное страхование объекта залога – это не только разумная осторожность со стороны банка, но и способ удешевления кредита. Если залог застрахован, то снижается норматив отчислений банка в обязательное резервирование ЦБ РФ. Но это касается только одного направления ипотечного страхования – объекта недвижимости как имущества.

_{Aвтор: Юлия Корнилова}