Возвращение коммуналок, или Комната на продажу

Самое доступное предложение на рынке жилья Самары – комнаты в бывших коммунальных квартирах и общежитиях. Невысокая цена – пожалуй, главное, если не единственное преимущество таких «квадратов». Именно поэтому даже в век, когда комфорт стал важнейшей составляющей в жизни любого человека, спрос на жилье с общей кухней и санузлом на несколько соседей не снижается.

Из более, чем восьми тысяч объявлений о продаже вторичного жилья, размещенных в базе объектов недвижимости на сайте Dom63.ru, 881 предложение приходится на комнаты. Цены варьируются от 120 тысяч рублей за семь квадратных метров в двухэтажном деревянном доме без удобств на исторической части города до 1,3 млн рублей за почти отдельное помещение в 30 квадратных метров в общежитии с собственной кухней и возможностью организовать отдельный санузел.

По цене отдельной однокомнатной квартиры – за 0,9 – 1,8 млн рублей – можно приобрести и две смежных комнаты в коммуналке или общежитии. Подобных предложений на рынке также можно встретить немало.

Больше всего комнат выставлено на продажу в домах, расположенных на территории Кировского (197 предложений), Промышленного (170 предложений) и Советского (125 предложений). Исторически именно в этих районах сформировались крупные промзоны, фабрики и заводы. Рабочих необходимо было обеспечивать жильем, поэтому в этой части города сосредоточено множество построенные в советские времена общежитий и коммунальных квартир. В постперестроечный период, когда началась массовая приватизация, жители поспешили оформить полученные на предприятии комнаты в собственность.

Интересно, что в отличие от цен на другие объекты жилой недвижимости, стоимость комнат не так очевидно зависит от района. Основными ценообразующими факторами для квадратных метров в общежитиях и коммуналках является не само по себе местоположение дома, а качественные характеристики самих комнат и состояние помещений общего пользования – кухонь и санузлов. «Действительно, прямой зависимости цен на комнаты от районов расположения в Самаре нет. В первую очередь на стоимость таких предложений влияет состояние самого жилого помещения, дома, мест общего пользования и количество соседей. Более того, можно наблюдать обратную зависимость. Если отдельные квартиры в Самарском районе стоят дороже, чем в Советском и Кировском, то коммунальные – наоборот. Дело в том, что в исторической части города комнаты предлагают в основном в домах старого фонда, рассчитанных на довольно большое количество соседей. В Кировском и Советском же районах общежития гораздо более свежей постройки, можно найти квартиры на две-три семьи», – объясняет руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Визит» Олеся Карпенко.

Есть в рассматриваемом сегменте на рынке жилой недвижимости Самары и такое специфическое предложение, как комната в отдельной квартире. Желающих продать долю совместной собственности довольно много. В основном это наследники, бывшие супруги и близкие родственники. Однако, готовых приобрести, скажем, 1/2 или 1/4 квартиры у одного из сособственников практически невозможно. Для этого необходимо выделить эту долю из общей собственности. Но обозначить 1/2 как одну из комнат в двухкомнатной квартире нельзя. Сособственник доли имеет право на соразмерную этой доле часть в каждой из комнат, кухне, коридоре и санузле, а не на отдельную комнату в целом.

Следует знать и о важной юридической тонкости в оформлении сделки купли-продажи комнат. «Жильцы коммунальной квартире или общежития обладают правом преимущественной покупки в случае, если один из собственников решает продать свое жилье. Если приобрести комнату никто из них не захочет, продавец должен собрать со всех соседей заверенные нотариально отказы от этого права. Без этого провести регистрацию сделки не получится», – рассказывает генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Иванова.

«Нередко взаимоотношения между соседями, много лет прожившими в коммунальной квартире, перерастают во вражду, поэтому получить отказ от права преимущественной покупки одному из собственников, решивших продать свою комнату, бывает довольно сложно», – отмечает Олеся Карпенко.

В целом же, несмотря на некоторые юридические сложности с оформлением сделки и качество самого предложения, комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях в Самаре стабильно пользуются спросом. «Комнаты – наиболее доступные по цене предложения в Самаре. Именно поэтому, желающих приобрести такое жилье в городе много. Это и приезжие из области и других регионов, и молодые семьи, которые хотят обзавестись отдельным от родителей жильем, и супруги, которые после развода стараются побыстрее разъехаться из общей жилплощади», – добавляет Дария Иванова.