Михаил Ненашев, генеральный директор компании «Индэст-Development»: «Именно кризис дает возможность новым сетям зайти на рынок»

Для одних кризис – это «заморозка» проектов, а для других – новые возможности. О снижении покупательской способности, маркетинговых инструментах в условиях кризиса и перспективах самарского рынка коммерческой недвижимости Dom63.ru рассказал эксперт в сфере управления недвижимостью, генеральный директор компании «Индэст-Development» Михаил Ненашев.

– Опыт 2008-2009 годов стал достаточно серьезным уроком для многих девелоперов и собственников недвижимости. Тогда банковский кризис наряду с рынком жилья очень серьезно затронул коммерческую недвижимость. На мой взгляд, сейчас есть возможность для переоценки деятельности коммерческих объектов, которые уже существуют на рынке Самарского региона. Сегодня можно сделать выводы и скорректировать планы с учетом новых проектов, которые находятся на стадии проектирования или только начинают обдумываться. И действия в этом направлении уже заметны: некоторые проекты уже корректируются с учетом ближайшего будущего, другие замораживаются на неопределенный срок.

– К сожалению, у нас очень много производителей и потребителей зависят от импортных товаров, поэтому этот кризис затронул почти все сферы. Тот всплеск продаж бытовой техники и товаров народного потребления, который был в конце прошлого года, ажиотаж в сфере жилой и отчасти коммерческой недвижимости, был связан в первую очередь с непониманием населения того, каково будущее курсов валют. Все бросились тратить свои сбережения, боясь их потерять из-за обесценивания, но эта эйфория закончилась. Это было четко видно уже в январе. Благодаря действиям властей и Центробанка ситуация стабилизировалась, люди начали успокаиваться. Сейчас нужно просто выдерживать последствия кардинального изменения курсов валют, которые имели место быть в 2014 году, а производителям самое время заняться импортозамещением.

– Мы пока не наблюдаем резких движений. Есть последствия падения рубля. Многие арендаторы и сети зависят от курсов валют, поскольку используют в огромных объемах импортные товары. Сейчас, в связи с тем, что они вынуждены были пересматривать свои цены, объем продаж упал у всех. Это не могло не отразиться на издержках самих арендаторов, поэтому они начали серьезно пересматривать свои планы. Кто-то был вынужден обращаться к своим арендодателям с просьбой о снижении арендной ставки.

– Арендодатели, думаю, должны пересмотреть свои статьи расходов и сделать все, чтобы совместными усилиями перебороть эту сложную ситуацию. Если усилия будут односторонними, то это сделать будет сложно. Здесь нужно действовать только совместно, понимая все риски своих действий.

– Товарные запасы, которые были у сетей, подразумевали большой объем складов. Сейчас, в связи с отсутствием дешевых кредитных ресурсов для закупки товаров впрок и с учетом низких продаж, первый большой объем высвобождающихся площадей придется на складскую недвижимость. Также могут пострадать сети, которые начали пересматривать рентабельность и, соответственно, количество своих точек. Может быть, часть из них будут уменьшены или закрыты. Останутся только те, которые приносят наибольшую прибыль. И, конечно, это коснется офисных помещений. Крупные федеральные сети будут ужимать объем сотрудников, высвобождая квадратные метры, закрывать филиалы, поскольку тяжело и нецелесообразно будет их содержать.

– У нас в регионе достаточно больших современных моллов, но не надо забывать, что у нас много и небольших торговых центров старого формата, которые, по сути, давно уже не являются конкурентами таким моллам. И, наверное, в нынешней ситуации им есть смысл переживать и думать о скорейшей реконцепции и обновлении формата работы, иначе в столь высокой конкуренции им просто не выжить.

– Самый простой и надежный способ – договариваться. Ни для кого не секрет, что у любой коммерческой недвижимости есть предел рентабельности, ниже которого нельзя опускаться, так как это скажется на качестве содержания и обслуживания объектов, на возможностях их продвижения и позиционирования. Мы со своей стороны готовы индивидуально рассматривать индексацию арендной платы, при этом стараясь оставить ее на уровне 2014 года. Даже несмотря на то, что в стоимость арендной платы у большинства наших арендаторов входят тепло, операционные и эксплуатационные расходы.

– Если объект на протяжении последних лет работал рентабельно, у него есть лист ожидания из арендаторов, чего в свою очередь добиваются огромными трудовыми усилиями, внедрением новейших технологий в области продвижения, то, соответственно, он будет успешным. Арендаторам будет гораздо легче работать в таком объекте, получая ту прибыль, на которую они рассчитывали. Если взять, к примеру, наши торговые центры «Мягкофф» и «Кубатура», то на сегодняшний день свободных площадей там нет. Мы надеемся, что эта тенденция сохранится и в 2015 году. У нас есть лист ожидания, появляются в регионе новые арендаторы и сети, которые выбирают самые успешные проекты в своем сегменте.

Здесь не нужно забывать, что именно кризис дает возможность новым сетям зайти на рынок. Площади, которые были уже заняты местными или федеральными операторами, частично освобождаются, и у новых сетей есть возможность прийти на рынок с минимальными потерями, не переплачивая за те площади, которые в некризисное время переоценены и стоят очень дорого. Сэкономив на входе в регион, можно достаточно быстро «вписаться» в рынок и начать работу с более низкой арендной ставкой. Ведь кризис не вечен, он закончится через год-полтора, и тогда можно будет, уже заняв определенную нишу, работать в новом формате, увеличивая объемы продаж.

– Ни для кого не секрет, что Самарский регион очень интересен для федеральных структур. У нас много разноплановых сегментов, которые работают на внешний рынок: нефтегазовая отрасль, автопром, химическая промышленность. И есть четкое понимание, что к моменту проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году облик и инфраструктура Самары будут кардинально улучшены с привлечением федеральных ресурсов и инвесторов.

– Спрос на сегодняшний день на самом деле есть, и предложения его только подогревают. Их становится больше, поскольку некоторые объекты из-за проблем с кредитованием и трудностей с заполнением выставляются на продажу. Причем не надо забывать, что те инвесторы, у которых средства были в валюте, могут приобрести ту же недвижимость за рубли в два раза дешевле. Это достаточно серьезная разница, поэтому сейчас есть уникальная возможность инвестирования в коммерческую недвижимость с очень большой выгодой.

– Последнее технологическое новшество, которое мы успели внедрить в 2014 году – это два светодиодных экрана, которые установлены на наших коммерческих объектах – на пересечении Московского шоссе и улицы Революционной, и на пересечении улицы Авроры и улицы Гаражной. Эти экраны самые большие и высококачественные в городе, таких в Самаре еще не было.

Планы на 2015 год – это в первую очередь выстоять в новых условиях, поддержать и сохранить состав арендаторов, с которым мы работаем уже не один год. Постараться минимально корректировать расходную часть, сохраняя на должном уровне продвижение и качество обслуживания объектов, не ухудшить время проведения досуга покупателей в наших центрах и совместно с арендаторами прожить этот нелегкий для всех период.