«Правила должны быть одни для всех»: глава депстроя о градостроительной политике в Старой Самаре

Как должен развиваться исторический центр Самары? Что дает городу участие в национальных проектах? Когда соединят Московское шоссе и Ново-Садовую? И почему до сих пор в Самаре не построили набережную от пивзавода до бассейна СКА? Обо всём этом мы поговорили с руководителем департамента градостроительства Самары Сергеем Шановым.

«Ждем инвесторов»

— Сергей Николаевич, сейчас профессиональное сообщество активно обсуждает идею присвоения Самаре статуса исторического поселения. Как вы относитесь к этой инициативе? И как она скажется на инвестиционной привлекательности исторического центра города?

— Исторический центр города Самары имеет огромный инвестиционный потенциал. Но в настоящее время есть несколько факторов, которые его сдерживают. В первую очередь это множество ограничений, связанных с охранными зонами объектов культурного наследия.

Сейчас в Самаре более 200 охранных зон. Большинство из них пересекаются, накладываются друг на друга. Это вносит большую неразбериху и непонимание, не позволяет в полной мере просчитать все потенциальные коммерческие риски при ведении строительства.

Кроме того, в историческом центре очень изношена и ограничена в мощности инженерная инфраструктура.

Одним из условий приобретения статуса исторического поселения являются разработка и утверждение объединенной охранной зоны всех объектов культурного наследия с абсолютно понятными и подробными градостроительными регламентами для каждой точки исторической части города. В соответствии с этими документами будет невозможно получать какие-либо отклонения по высоте зданий, максимальной площади застройки и так далее.

— А как же быть с обновлением коммуникаций в историческом центре?

— Если Самара станет историческим поселением, то мы сможем претендовать на финансирование реновации инженерной инфраструктуры Старой Самары.

Сейчас все мощности по ресурсам — воде, канализации, электричеству — в исторической части выбраны. Подключаться зачастую некуда. В некоторых случаях подключение к сетям обходится застройщику в 30–40% от стоимости всего объекта. Поэтому он вынужден строить высотные дома для компенсации своих затрат. В случае если в историческом поселении новые коммуникации будут проложены не за счет застройщиков, при реализации инвестиционного проекта они смогут извлекать такую же выгоду от своих проектов, как сейчас, но при гораздо меньшей этажности.

У нас уже сейчас есть идея, которую, я надеюсь, нам удастся реализовать.

В него закладываются все коммуникации: электрический кабель, теплотрассы, канализация и так далее.

Но это стоит дорого, ни областным, ни городским бюджетом расходы эти не покрыть. Поэтому мы планируем использовать возможность привлечения как средств федерального бюджета, так и внебюджетных средств. И если у Самары будет соответствующий статус, то мы сможем воспользоваться средствами банков, которые занимаются реконструкцией и развитием исторических поселений в России.

Таким образом, появление исторического поселения позволит создать единые прозрачные условия для всех инвесторов и обеспечить инвестиционное развитие территории за счет снижения инфраструктурной нагрузки на бизнес. А мы, жители города, получим бережное обновление исторической территории и гарантированную защиту исторической среды.

«В 109-м квартале высоток не будет»

— Как сейчас обстоят дела в 109-м квартале (границы улиц Вилоновской, Самарской, Ульяновской, Садовой), который несколько лет осваивают известный в Самаре девелопер Эдуард Волков и его компания «Трансгруз»?

— 109-й квартал более 10 лет назад, еще тогда, когда город распоряжался землей под жилищную застройку, был предоставлен «Трансгрузу». Компания построила на углу Вилоновской и Садовой 33-этажку. И затем неоднократно изъявляла желание освоить весь квартал.

Со стороны Садовой здесь деревянные, ветхие здания, где у людей в доме нет элементарных удобств. Поэтому, конечно, нужно эту территорию реновировать. Но продолжение строительства в тех же параметрах, в которых оно было начато, невозможно. Два года назад «Трансгруз» предоставил план застройки территории: по всему периметру они хотели возвести несколько 17-этажных зданий. Публичные слушания девелопер не прошел, проект отклонили, документы возвратили на доработку.

Учитывая, что «Трансгруз» планирует расселение ветхих домов на этом участке, мы предложили им, чтобы они закрепились на земле с помощью проекта межевания территории без проекта планировки.

Действующий Градостроительный кодекс позволяет так делать. Это нужно, чтобы сформировать земельные участки под уже существующими жилыми многоквартирными домами и поставить их на кадастровый учет.

Они пошли по этому пути. Им это позволит выкупить ветхое жилье и стать собственниками земельных участков. А дальше — ждать.

Если здесь и может появиться какая-то застройка, то исключительно в рамках действующих регламентов. Здесь зона Ж-3, ограничения по высоте зданий для нее — 12 метров.

— Сейчас многие застройщики добиваются разрешения на уменьшение коэффициента парковочных мест. В документах фигурируют цифры 0,43 места на 1 квартиру. Почему это происходит?

— Параметр «одно парковочное место на квартиру» установили в феврале 2017 года. До этого действовала общая норма: для городов-миллионников на 1000 жителей приходится 250 машин. Поэтому был коэффициент 0,25: на 4 квартиры одно парковочное место.

У города влиять напрямую на этот показатель возможностей не было.

Поэтому мы и имеем сейчас такие застройки фактически без парковочных мест, как на Пятой просеке и в Постниковом овраге.

Сейчас в городе преобладает такая застройка. Обеспечить такое здание коэффициентом один к одному на имеющемся земельном участке непросто.

Но вместе с тем мы понимаем, что строительная отрасль в Самаре должна развиваться, нужно выполнять план по вводу жилья.

Есть практика, когда застройщик приходит на комиссию по землепользованию и застройке и говорит, что не может соблюсти коэффициент 1:1, но приносит обоснование, где показывает, что в радиусе 500–800 метров от будущего дома есть территории, на которых жильцы смогут ставить машины. Это могут быть стоянки, гаражные кооперативы, пустыри, которые застройщики благоустраивают за свой счет. Делают и парковочные карманы во внутридворовых проездах. В таком случае у комиссии есть все правовые основания выдать разрешение на отклонение от параметра 1:1.

Когда застройщик не дает никаких пояснений и комиссия видит, что места для парковок в проекте не предусмотрены, значит в этом месте конкретно этот проект не пройдет.

Исключения составляют дома обманутых дольщиков.

«Проект продления набережной до бассейна СКА готов

»

— Каково ваше видение ситуации с возможной застройкой Маяковского спуска?

— Никакой застройки там не будет. Мы будем добиваться этого в законодательном поле. При попытках обращения к власти о смене зонирования по Маяковскому спуску будет отказ.

Здесь девелопер, который получил в собственность два земельных участка под бывшими автостоянками, хотел построить объект делового обслуживания. Он пытался получить разрешение на строительство. В 2010 году гордума внесла изменения в действующие ПЗЗ: здесь установили зону Р2 — зону парков, бульваров, набережных. К разрешенным видам использования не относятся такие виды деятельности, которые подразумевают возникновение каких-либо капитальных объектов строительства.

Да, сейчас на одном участке разместили некие металлические контейнеры. Нам известно, кто это делает. Администрация Ленинского района через суд добивается освобождения территории от этих объектов.

— А что стало с проектом продления набережной от пивзавода до бассейна СКА?

— У нас было такое задание: проработать проект. Мы подготовили проект планировки территории и проект межевания набережной как линейного объекта, прошли по ним процедуру публичных слушаний. Документы были утверждены.

Определены земельные участки, которые нужны для набережной. К слову, у нас даже есть эскизные проекты. Была идея по функциональному наполнению набережной: сделать ее не просто пешеходной зоной, а, так как она скрыта от жилой застройки, насытить ее развлекательной составляющей.

Следующим этапом должны стать проектирование и строительно-монтажные работы. Но перед началом нужно выполнить инженерные изыскания. А эти данные действительны только в течение трех лет. Учитывая, что в целом проект строительства набережной дорогой — несколько сот миллионов рублей, следующие этапы работ целесообразно выполнять тогда, когда появится источник финансирования. Поэтому как только получится войти в какую-либо программу и появятся средства, сразу приступим к реализации.

«Дорогу на Дачной построим в 2021 году»

— В каких нацпроектах участвует департамент градостроительства?

— Наша страна вошла в эру, если ее можно так назвать, реализации национальных проектов. Это не просто красивое название. За этим стоит огромная работа и ответственность. Но и возможности они дают колоссальные.

Реализация нацпроектов, по сути, как я для себя это вижу, должна проходить в таком же формате, как шла подготовка к чемпионату мира. У нас был «час икс», после которого мы либо победители, либо проигравшие. До такой степени, что если проиграешь, то потом хоть потоп. И сейчас объектам, которые должны появиться у нас по национальным проектам, присвоен такой высокий статус важности, что если ленточка на открытии должна быть перерезана 31 декабря 2019 года, значит это будет. И другой вариант развития событий даже не рассматривается.

И мы эти возможности стараемся использовать максимально.

В этом году департамент участвует в нескольких нацпроектах: «Образование», «Демография», «Жилье», «Безопасные и качественные дороги», «Культура». Это позволяет нам построить в Самаре целый ряд необходимых объектов.

В конце 2019 года мы планируем ввести в эксплуатацию два новых детских сада с ясельными группами на Ташкентской и Алма-Атинской. И завершаем реконструкцию детского сада на Ратнера.

Также мы начинаем строительство нового детского сада в жилом районе Волгарь на 215 мест, из них 55 ясельных. Ввод — 1 сентября 2020 года. Начинаем проектирование еще пяти новых детских садов.

По нацпроекту «Образование» есть как проектные заделы, так и начавшиеся стройки. Например, школа в Новой Самаре. Ввести в эксплуатацию мы ее должны уже в феврале 2021 года. Учеников она примет 1 сентября 2021 года. К слову, жителям не стоит волноваться по поводу вырубки деревьев, затронут только те насаждения, которые находятся на участке строительства. Ни одно лишнее дерево не пострадает.

Также Октябрьский район в среднесрочной перспективе должен получить 2 новые школы (на Пятой просеке и на улице Николая Панова).

В рамках нацпроекта «Культура» в этом году приступаем к реставрации Дворца культуры имени Литвинова на площади Кирова.

— Какие новые дороги построят в Самаре в ближайшее время?

— Продолжается реконструкция Заводского шоссе. Недавно стартовала вторая очередь — от Авроры до XXII Партсъезда. Это фактически будет новая дорога: четыре полосы с ливневой канализацией, освещением, тротуарами, газонами, ограждением. Работы планируем завершить до конца 2020 года.

Начато строительство новых дорог в микрорайонах Новая Самара и Волгарь. Жители Волгаря получат долгожданный безопасный выезд на улицу Народную. Работы по этим объектам также планируется завершить до конца года.

Важнейший проект, который позволит увеличить поперечные связи между двумя основными городскими магистралями, — участок улицы XXII Партсъезда. Он соединит Ново-Садовую с Московским шоссе. Сейчас мы проходим стадию проектно-изыскательских работ, муниципальный контракт заключили. Согласовываем с сетевыми организациями технические условия по прокладке и выносу коммуникаций.

Рассчитываем, что в 2020 году начнем строительно-монтажные работы. Плюс мы сразу увязываем нашу дорогу с проектом областного Министерства транспорта и автомобильных дорог, которое начинает проектные работы по многоуровневой развязке на пересечении Ново-Садовой и Советской Армии. Примыкание XXII Партсъезда к Ново-Садовой мы будем делать в соответствии с их проектным решением.

Еще один новый поперечник — улица Дачная. Сейчас мы разрабатываем проект планировки и проект межевания территории. В 2020 году начнем проектно-изыскательские работы. В 2021 году выйдем на строительно-монтажные работы.

Также по нацпроекту в Самаре построим дороги по улице Лейтенанта Шмидта от Ново-Садовой до переправы через Волгу и на Пятой просеке. Торги прошли, сейчас мы находимся на стадии заключения муниципальных контрактов на разработку документации по планировке территории.

— А нет в планах в рамках нацпроекта продлить Луначарского до Северо-Восточной магистрали?

— На сегодняшний момент участок дороги от Московского шоссе до Автобусного проезда официально не введен в эксплуатацию из-за недобросовестности подрядчика. Пытаемся через суд обязать его устранить замечания, которые у нас есть. Как только это произойдет, Госстройнадзор выдаст справку о завершении общестроительных работ, и мы введем дорогу в эксплуатацию. По этой же причине было приостановлено проектирование продолжения улицы Луначарского до Северо-Восточной магистрали. Разрешить эту ситуацию мы планируем в следующем году.

Выплывешь — хорошо, утонешь — такая судьба

— Вы руководите ведомством, в котором чаще других меняются руководители. Иногда кадровая ротация связана с уголовными делами. Когда вы приняли решение стать главой департамента, думали об этом?

— Когда принимал решение, конечно, были определенные сомнения: смогу ли взять на себя такую большую ответственность? Но у меня так всегда получается: жизнь выдвигает вперед. Выплывешь — хорошо, утонешь — такая судьба. В любом случае каждый день делаю всё, что от меня зависит, чтобы не подвести свою команду и руководство.

В департаменте я с 2007 года, так что успел поработать с четырьмя руководителями. Со всеми были хорошие, профессиональные отношения.

— Как вы отдыхаете от такой сложной работы?

— Как коренной куйбышевец, самарец обожаю нашу природную жемчужину — Волгу. При любой возможности обязательно выезжаю на правый берег реки и наблюдаю за городом. Это мое самое любимое времяпрепровождение.