RU63
Погода

Сейчас+11°C

Сейчас в Самаре

Погода+11°

ясная погода, без осадков

ощущается как +9

4 м/c,

с-в.

774мм 35%
Подробнее
4 Пробки
USD 90,25
EUR 97,88
Недвижимость Банкротство ТОЦ «Вертикаль» мнение Эксперт по недвижимости прокомментировала продажу «Вертикали» за миллиард рублей

Эксперт по недвижимости прокомментировала продажу «Вертикали» за миллиард рублей

Публикуем мнение Марии Ивановой в формате авторской колонки

Здание построили в 2015 году

ТОЦ «Вертикаль» продали за миллиард рублей. Как считаете, не завышена ли цена? Эксперт по недвижимости из Самары Мария Иванова считает, что цена вполне соответствует законам аукциона. Публикуем ее мнение.

Такую прибыль — 500 тысяч в месяц — можно получать, сдавая 3 помещения одному арендатору типа «Пятерочки», «Магнита», а не хлопотать с 45 тысячами квадратных метров «Вертикали». Так вышло, что по разным причинам я хорошо знакома с этой сделкой.

Мария Иванова — эксперт в сфере недвижимости, коммерческий директор девелоперской компании, аукционист. Ведет свой блог в «Фейсбуке». Там она рассуждает о тенденциях в сфере недвижимости, дает советы, высказывает свое мнение относительно самарских и не только новостей и рассказывает о буднях своей многодетной семьи

И мне было что ответить на вопросы коллег.

Напомню, что на первых торгах объект продавался за 800 млн рублей, и никто его не купил. Это тот самый случай, когда аукцион определяет актуальную стоимость актива. Не купили за 800, зато купили больше чем за 1 млрд. Почему? Закон аукциона.

ТОЦ «Вертикаль» построили в 2015 году. Здание является одним из самых высоких в Самаре. Здание выставили на продажу около года назад. Продажа «Вертикали» связана с тем, что компанию — владельца здания признали банкротом в июле 2020 года. В сентябре 2021 года ТОЦ продали тюменской компании.

Есть два фактора. Во-первых, на момент первых торгов не сложилась конъюнктура рынка. В тот период времени контекст рынка был совсем другой, а те компании, которые пришли за объектом сейчас, в тот момент «не созрели».

Во-вторых, это традиционная история, когда дешевле купить хочется всем. Кажется, что раз на первых торгах никто не купил, значит и на вторые придут не многие, ведь разница в стартовой цене невелика.

Вообще, когда за объект торгуются более трех участников, цена в большинстве случаев обычно поднимается до 30%. В случае с «Вертикалью» и участников больше, и цена выросла на 45%.

Я бы могла сказать свою любимую мысль: аукцион — самый действенный способ установить справедливую рыночную цену. Но в данном конкретном случае я добавлю: это еще и способ дать возможность заплатить за лот столько, сколько готов потратить победитель.

По моим оценкам, объект в чистом рынке был интересен по цене до 950 млн руб., и то там срок окупаемости получался не очень. Даже с учетом потенциала объекта.

А он есть.

Во-первых, сейчас у него большие затраты на содержание — около 100 млн в год. Если их оптимизировать, то экономика становится интереснее.

Во-вторых, объект хоть и имеет 95% заполняемости, средняя арендная ставка невысокая — чуть больше 420 руб. за кв. м, в то время как, например, напротив стоит новенький «Монте Роза», и там ставка 800 руб./кв. м.

При текущих показателях ежемесячная прибыль от сдачи в аренду получается около 500 тыс. руб. Это слишком маленькая сумма для такого объекта в 45 тыс. кв. м, пусть и с арендопригодной площадью 32 тыс. кв. м. Такую прибыль можно получать, сдавая 3 помещения одному арендатору типа «Пятерочки», «Магнита» или медицинских услуг: без хлопот, напряжения и сложностей управления крупноформатным объектом с разными арендаторами.

Оптимизация затрат на содержание и увеличение доходной части объекта — точка роста общей доходности объекта. Если подтянуть уровень арендной ставки до средней ставки 600–650 руб./кв. м, то можно говорить об окупаемости до 10 лет.

Для Самары покупка «Вертикали», безусловно, одна из самых капиталоемких сделок — за счет общей площади прежде всего, так как стоимость квадратного метра даже по итогам торгов получается всего около 23 тыс. руб./кв. м. Что, собственно, и привлекло инвесторов.

А как вы считаете, 1 млрд — это адекватная цена для ТЦ «Вертикаль»?

Да
Нет
Я не разбираюсь в ценообразовании на объекты недвижимости

ПО ТЕМЕ
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем
Объявления