Эксперт по недвижимости прокомментировала продажу «Вертикали» за миллиард рублей

ТОЦ «Вертикаль» продали за миллиард рублей. Как считаете, не завышена ли цена? Эксперт по недвижимости из Самары Мария Иванова считает, что цена вполне соответствует законам аукциона. Публикуем ее мнение.

Такую прибыль — 500 тысяч в месяц — можно получать, сдавая 3 помещения одному арендатору типа «Пятерочки», «Магнита», а не хлопотать с 45 тысячами квадратных метров «Вертикали». Так вышло, что по разным причинам я хорошо знакома с этой сделкой.

И мне было что ответить на вопросы коллег.

Напомню, что на первых торгах объект продавался за 800 млн рублей, и никто его не купил. Это тот самый случай, когда аукцион определяет актуальную стоимость актива. Не купили за 800, зато купили больше чем за 1 млрд. Почему? Закон аукциона.

Есть два фактора. Во-первых, на момент первых торгов не сложилась конъюнктура рынка. В тот период времени контекст рынка был совсем другой, а те компании, которые пришли за объектом сейчас, в тот момент «не созрели».

Во-вторых, это традиционная история, когда дешевле купить хочется всем. Кажется, что раз на первых торгах никто не купил, значит и на вторые придут не многие, ведь разница в стартовой цене невелика.

Вообще, когда за объект торгуются более трех участников, цена в большинстве случаев обычно поднимается до 30%. В случае с «Вертикалью» и участников больше, и цена выросла на 45%.

Я бы могла сказать свою любимую мысль: аукцион — самый действенный способ установить справедливую рыночную цену. Но в данном конкретном случае я добавлю: это еще и способ дать возможность заплатить за лот столько, сколько готов потратить победитель.

По моим оценкам, объект в чистом рынке был интересен по цене до 950 млн руб., и то там срок окупаемости получался не очень. Даже с учетом потенциала объекта.

А он есть.

Во-первых, сейчас у него большие затраты на содержание — около 100 млн в год. Если их оптимизировать, то экономика становится интереснее.

Во-вторых, объект хоть и имеет 95% заполняемости, средняя арендная ставка невысокая — чуть больше 420 руб. за кв. м, в то время как, например, напротив стоит новенький «Монте Роза», и там ставка 800 руб./кв. м.

При текущих показателях ежемесячная прибыль от сдачи в аренду получается около 500 тыс. руб. Это слишком маленькая сумма для такого объекта в 45 тыс. кв. м, пусть и с арендопригодной площадью 32 тыс. кв. м. Такую прибыль можно получать, сдавая 3 помещения одному арендатору типа «Пятерочки», «Магнита» или медицинских услуг: без хлопот, напряжения и сложностей управления крупноформатным объектом с разными арендаторами.

Оптимизация затрат на содержание и увеличение доходной части объекта — точка роста общей доходности объекта. Если подтянуть уровень арендной ставки до средней ставки 600–650 руб./кв. м, то можно говорить об окупаемости до 10 лет.

Для Самары покупка «Вертикали», безусловно, одна из самых капиталоемких сделок — за счет общей площади прежде всего, так как стоимость квадратного метра даже по итогам торгов получается всего около 23 тыс. руб./кв. м. Что, собственно, и привлекло инвесторов.