«Цены снова будут расти»: интервью с риелтором о стоимости жилья в Самаре

Сколько стоит сейчас жилье в Самаре? Как изменились цены на квартиры за последнее время? И ждать ли их снижения? На эти и другие вопросы о городском рынке недвижимости 63.RU ответила гендиректор «Агентства по недвижимости Дарии Ивановой» Дария Саурова.

Что будет с ценами на жилье

— Некоторые эксперты говорят о том, что цены в новостройках в Самаре показали за последний год небывалый рост. Вы тоже отмечаете эту тенденцию? Сколько сейчас стоит квадратный метр жилья в новом доме?

— Если брать во внимание показатели четвертого квартала 2022 года и первого квартала 2023-го, средняя цена в новостройках — 116 000 рублей за квадратный метр (тенденция продаж в нашем агентстве). В целом новостройки показывают рост цен. Особенно за период с 2020 года.

— Где первичное жилье в Самаре дороже? И где наиболее дешевое?

— Дороже всего первичное жилье в Октябрьском, Ленинском и Самарском районах. Наиболее дешевое — в Кировском, Куйбышевском и Красноглинском районах.

— А жилье в каких районах пользуется у жителей Самары наибольшим спросом?

— Во всех районах города есть люди, которые решают жилищный вопрос в своей локации. Они не хотят перебираться в другой район, а предпочитают выбирать жилье недалеко от нынешнего. Таких людей большинство. Выделить одну точку притяжения в Самаре невозможно.

Довольно популярен Октябрьский район. Раньше интерес вызывали квартиры в границах от улицы Полевой до проспекта Масленникова. Сейчас география расширяется — до Просек. Но сказать, что Куйбышевский район спросом не пользуется совсем, а вот Октябрьский пользуется, нельзя.

— А какие именно квартиры пользуются популярностью у покупателей?

— Однокомнатные квартиры были в приоритете всегда. Застройщики знают об этом и закладывают в проектах их больше, чем двух- и трехкомнатных. Такие квартиры популярны у тех, кто покупает жилье для себя. И для инвесторов (тех, кто приобретает жилье с целью последующей перепродажи) это тоже привлекательный объект. Если двухкомнатные и трехкомнатные квартиры находятся дольше в продаже, то однокомнатные разбирают гораздо быстрее.

— Федеральные эксперты недавно заявляли, что в России строится сейчас слишком много жилья, рынок перенасыщен предложениями и такое положение дел может вызвать снижение цен. А как обстоят дела в Самаре? Как считаете у нас рынок новостроек перенасыщен? Стоит ждать снижения цен?

— Лично мое мнение, что в Самаре рынок жилья новостройками не насыщен. А вот спрос высокий. И думаю, что существенного снижения стоимости квартир в ближайшее время ждать не стоит.

После взлета цены приходят в стагнацию, а потом снова будут расти. Снижение сейчас можно наблюдать только по элитному жилью. Люди выставляли квартиры на продажу еще в 2022 году, и они до сих пор в экспозиции. Поэтому владельцы постепенно снижают цены. Но это я говорю о вторичном жилье. И именно вторичку чаще всего продают и покупают.

Что влияет на стоимость жилья

— Изменился за последнее время покупательский спрос? Какие тенденции сейчас можете выделить на рынке недвижимости ?

— Упал не спрос, а упала активность особенно в сегменте хрущевок. Как правило, владелец хрущевки хочет улучшить свои условия, купив более комфортное жилье. Для этого в большинстве требуются кредитные средства. Я полагаю, что повышение процентных ставок по ипотечному кредиту и неблагоприятные финансовые возможности в совокупности дали спад активности в данном сегменте, и продавцы хрущевок заняли выжидательную позицию. Тем не менее покупательский спрос на хрущевку могу оценить как высокий.

— Какая средняя цена квадратного метра в хрущевках? И изменилась ли она в последнее время?

— Панельные хрущевки продавали дороже в первом квартале этого года, чем в четвертом квартале прошлого. Кирпичные — наоборот. Но таких хрущевок в Самаре мало. Большинство — панельные. Если брать средние цифры без привязки к материалам, из которых построены дома, то в первом квартале этого года квадратный метр такого жилья стоил 91 000 рублей, в четвертом квартале — 89 000. Это небольшая разница в стоимости, поэтому можно ее принять за погрешность (зависимость цены от месторасположения проданного жилья). Поэтому можно сказать, что цены в стабильном состоянии.

— А как ситуация в целом на вторичном рынке жилья? Можно сказать, что он перенасыщен предложениями?

— Нет. Стало меньше предложений в целом. Причем началось это не сейчас, а еще три года назад. Сначала существенное влияние на рынок недвижимости оказала пандемия, потом начало СВО, затем объявление о частичной мобилизации.

— Сориентируйте по ценам на вторичном рынке. Сколько стоит квадратный метр в домах, построенных 10 лет назад и меньше, и в домах, возведенных 20–30–40 лет назад?

— Квартиры улучшенной планировки в домах постройки 20–30 лет назад — всегда основная масса продаж. Средняя стоимость квадратного метра такого жилья (по продажам нашего агентства) — 103 000 за квадратный метр. Жилье в домах, построенных 10 лет назад и меньше, несколько дороже — 120 000–150 000 рублей за квадратный метр. Это тоже активный сегмент в продажах.

— В где в Самаре наиболее дорогое и наиболее дешевое вторичное жилье?

— Возьмем в расчет однокомнатную квартиру улучшенной планировки, объект пользующейся наибольшим спросом, — площадью от 35 квадратных метров и кухней от 7,5 квадратного метра. Если брать центр города, то такие квартиры стоят 4 300 000 рублей, 122 000 за квадратный метр. Это Ленинский, Октябрьский районы. Если смотреть цены на такие же квартиры в Красноглинском и Куйбышевском районе, то они стоят здесь примерно 2 500 000 рублей, 71 500 за квадратный метр. Разница, как видите, колоссальная.

— Допустимо ли то, что сейчас происходит на рынке недвижимости, назвать кризисом?

— Я бы таких громких заявлений не делала. Считаю, что это наши новые реалии. Мы просто в них сейчас уже живем и работаем. Это новые цены, новый объем рынка недвижимости.

— Можно ли сейчас строить какие-то прогнозы на цены к концу года?

— Сейчас каких-то глобальных тенденций, которые могут повлиять на ситуацию, я не вижу. Например, один из ключевых критериев — ставки по ипотеке. Если банковские ставки по ипотеке резко не изменятся в ближайшее время, то я к концу года вижу рынок именно в том состоянии, в котором он находится сейчас.

Ситуация с ценами на жилье развивается циклично: точка роста, снижение, стагнация, а потом снова подорожание. Я думаю, что в скором времени мы либо придем к стагнации, либо — скорее всего — мы уже в ней находимся.

Я считаю, что мы не вернемся к прежним ценам, которые были до повышения. Хотелось бы, чтобы стагнация уже наступила, и чтобы рынок недвижимости побыл в стабильной точке какое-то время, чтобы люди привыкли к новым реалиям. Сейчас же самарцы порой выставляют квартиры по цене кто во что горазд, некоторые определяют цены из разряда «А я так хочу». Такие квартиры в экспозиции есть, висят годами, и теперь продавцы таких объектов скидывают цену по 150 000–200 000 рублей в несколько месяцев.

— А какие аспекты влияют на формирование рыночной цены? И часто ли цены, выставленные владельцами жилья, соответствуют рыночным?

— Ключевой аспект для формирования цены квартиры — район, где она находится. Схожие квартиры в разных районах стоят по-разному. Ремонт — это вторая составляющая цены. Есть цены голых стен. Далее к стоимости добавляется цена ремонта и иных неотделимых улучшений — стоимость квартиры вырастает и из-за встроенной мебели например. И еще один критерий — покупательский спрос.

— Поговорим об этих самых покупателях. Много ли покупателей берут жилье в ипотеку? Какая сейчас процентная ставка?

— Основная масса потребителей берет ипотеку, и сейчас это делать стали меньше. Есть ипотека для IT-специалистов — 4,3%. Они обращаются иногда. Но даже сами банки говорят, что не знают, куда они уходят. Делали ставки на этот сегмент, но где IT-специалисты в итоге берут кредиты, непонятно. Хорошо, что у нас есть семейная ипотека — от 5,3%. Если бы все ипотечные ставки были такие, это позволило бы многим гражданам реализовать свои планы, которые они отложили. Ипотека зависит от суммы первоначального взноса. Если брать вариант минимального взноса (его банки тоже допускают), то ее размер (для граждан, не имеющих льготы) 10,6%. Средняя процентная ставка по банкам — от 11,6%.

«Элитного жилья в Самаре меньше 5%»

— Давайте сравним по ценам на жилье в локациях, расположенных на разных окраинах города. Например, квартиры в Крутых Ключах и Южном городе (Южный город расположен в Волжском районе области, но для многих он неотделим от Самары). И жилье, допустим, на Мехзаводе и на 116-м километре. Где дороже?

— Цены в Крутых Ключах и Южном городе отличаются незначительно. Например, студия с ремонтом (22–24 квадратных метра) в Южном городе стоит 2 300 000 рублей, без ремонта — 2 100 000. В Крутых Ключах цены на студии с ремонтом стартуют от 2 100 000 рублей.

Что касается второй части вопроса, то я бы говорила не конкретно о Мехзаводе, а о Красноглинском районе в целом — это и Мехзавод, и Управленческий, и Красная Глинка. В этих локациях цены ниже чем на 116-м километре. На 116-м километре в продаже выставлено меньше объектов, меньше конкуренции — соответственно выше цены. Если брать однокомнатную квартиру улучшенной планировки (площадь не менее 33 квадратных метров с кухней не менее 8 квадратных метров) на Красной Глинке, то ее цена — от 1 990 000 рублей, с ремонтом — 2 400 000 рублей. На 116-м километре однокомнатных квартир улучшенной планировки с ремонтом в такой ценовой категории просто нет. Цены на такие квартиры в среднем начинаются там от 2 500 000–2 600 000 рублей.

— А сколько стоит в Самаре элитное жилье? Быстро ли покупают такие квартиры? И что такое «элитное жилье» в понимании экспертов в сфере недвижимости?

— Ключевой критерий — это в каком ЖК располагаются квартиры. Если ЖК претендует на статус элитного или таковым является, то все квартиры в нем, даже в черновой отделке, считаются элитными. Там будут и соответствующие планировки — не будет однокомнатной квартиры с площадью 30 квадратных метров или студии в 22 метра. Цены за квадратный метр в элитном жилье начинаются от 153 000 рублей.

Есть такие дома в Самаре, где покупатели — жители этих же домов. Такая тенденция была, есть и будет. В этих локациях срок экспозиции минимальный.

Покупателей будут ждать элитные квартиры с ремонтом выше чем «комфорт» в обычных ЖК. Находила однажды в продаже пентхаус в таком ЖК, не претендующем на статус элитного. Однако, несмотря на это, пентхаус даже в обычном жилом доме можно условно отнести к элитной недвижимости ввиду его эксклюзивности.

— А каковы признаки элитного жилья? Каким должен быть ЖК, чтобы его считали элитным?

— Я бы сказала, что настоящие элитные ЖК — это редкость. В первую очередь это клубные дома с закрытой территорией или ЖК с паркингом. Соответствующий архитектурный облик — по индивидуальному авторскому проекту. Планировочные решения дома и квартир в нем имеют параметры повышенного комфорта. Элитный ЖК — это приватность, которая подразумевает, например, наличие не более трех-четырех квартир на этаже. Таким образом, это ЖК с максимальным комфортом проживания.

— Какой процент элитного жилья в Самаре? И достаточно ли, на ваш взгляд, квартир такого сегмента в областном центре?

— Сложно назвать, но считаю, что элитного жилья в Самаре меньше 5% по сравнению с общим количеством жилья. Достаточно ли это? Думаю, что застройщики уже без нас всё посчитали и воплощают результаты своих исследований в жизнь, в том числе и в плане комплексной застройки территории в Октябрьском районе Самары.

— Что касается комплексной застройки территории в Самаре, то как, на ваш взгляд, справятся ли местные застройщики или придется привлекать компании из других городов?

— Я не могу сказать, что думают на это счет застройщики. Но мое личное мнение таково: если я занимаюсь бизнесом, то никогда не отдам этот бизнес на сторону, буду справляться сама. Предполагаю, что и местные застройщики пойдут по такому же пути.

— В Самаре сейчас анонсируется активная застройка территорий бывших заводов. Основные застройщики, которые уже представили эскизы, это Анатолий Давидюк, Владимир Аветисян и Николай Чудаев. Можно ли назвать построенное компаниями этих бизнесменов жилье элитным? Идут ли уже продажи?

— Элитное жилье, как я говорила выше, — это по своей сути штучное предложение. В свою очередь застройка 4 ГПЗ и ЗИМа — это больше комплексная застройка. Несмотря на прекрасные архитектурные решения зданий и даже наличие паркингов и комфортных планировок квартир — предложения от застройщиков позиционируются как бизнес- и премиум-класс. И нельзя сказать о том, что эти классы хуже элитной застройки. Покупателями они точно будут востребованы, так как эти застройки находятся в одном из центров притяжения жителей нашего города.