Управдом – лучший друг человека

Еще в сентябре прошлого года у себя в почтовом ящике я нашел письмо. Сообщалось о том, что собственникам жилья (то есть мне) предстоит выбрать управляющую организацию по обслуживанию жилищного фонда.

Такая почтовая реклама вызвала массу вопросов, нежели призвала к активным действиям. Каковы функции управляющей компании? Сколько будут стоить ее услуги? Кому отдать предпочтение?

Поначалу закон обязывал жильцов сделать выбор до марта 2006 года. Однако правительство не успело утвердить постановление о проведении конкурсов по допуску управляющих компаний на рынок. На данный момент существует только проект этого документа. Поэтому принято решение об изменении сроков проведения реформы – до 1 января 2007 года, а сейчас депутаты добиваются продления до 2010 года. За это время гражданам вполне по силам разобраться, каких действий от них ждет государство и что оно само предпримет в случае их бездействия. Не секрет, что многие имеют смутное представление о проводимых реформах в сфере ЖКХ либо не информированы вовсе.

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Какой же из способов управления домом выбрать?

ЖК РФ предлагает три варианта:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированны жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и так далее.

Главное, чего опасаются жильцы – что управляющие компании поднимут цены на коммунальные услуги. К тому же выбирать подобные компании многим еще не приходилось, и сама такая структура представляется неким аналогом фирмы «МММ». Красиво себя рекламировать гораздо проще, чем грамотно управлять домом, вести плановые ремонты, вовремя обновлять оборудование.

Оперативное управление жилой недвижимостью представляет собой эксплуатацию и ремонт технических систем, коммуникаций, контроль за электрообеспечением, развитие телекоммуникационных услуг, поддержку в надлежащем состоянии охранных систем, систем пожарной безопасности, уборку помещений и благоустройство прилегающих территорий, а также клининговые услуги.

По неофициальным данным, в Самаре на сегодняшний день работают порядка 400 частных управляющих компаний, большинство из которых отдают предпочтение коммерческой недвижимости.

В среднем эксплуатация элитной жилой недвижимости обойдется жильцам от $2 до $5 за квадратный метр. В эксплуатационные расходы входит аренда земельного участка, зарплата сотрудников эксплуатирующей организации, уборка, обогрев, водоснабжение и охрана. Хотя на рынке в скором времени будет достаточно управляющих компаний, предлагающих различный уровень цен, например, какая-либо компания за одно только свое присутствие обойдется жильцам дома в $1,5 с квадратного метра или же будут те, которые обойдутся в меньшую стоимость – в 25 центов, например. Что, скорее, характерно для ветхого жилья. То есть квартира в 33 квадратных метра будет ежемесячно обходиться ее хозяину примерно в 9$. В эту сумму не входят коммунальные платежи – за электричество и телефон необходимо платить отдельно от этой суммы.

Если вы не хотите за что-то платить в данном доме, то вам стоит пересмотреть свои предпочтения при выборе квартиры. Скажем, если подъезд хотят отремонтировать, то данный вопрос решается на собрании членов ТСЖ, в случае положительного решения за ремонт платят все пропорционально размеру площади своей квартиры.

На самарском рынке управления жильем никакой конкуренции нет. Это поле деятельности плотно оккупировано муниципальными структурами, которые олицетворяют разве что пережитки плановой экономики.

Исторически сложилось так, что большинство управляющих компаний сформированы на базе жилищных кооперативов. Раньше строительство делилось на государственную и кооперативную части. У государства все шло по накатанной – дом строился, сдавался госкомиссии и автоматически относился к тому или иному домоуправлению. Жильцы должны были с ним рассчитываться, а управдом должен был оказывать эксплуатационные услуги. Жилищные кооперативы оказались немного в стороне от этого процесса, поскольку государство не вкладывало деньги в это строительство. Это были частные инвесторы, по-нынешнему – дольщики, у которых возник вопрос, как этим домом управлять. Создавалось ТСЖ, со своей внутренней управляющей системой, которая должна была эксплуатировать всё это хозяйство. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику.

В любом многоквартирном доме имеются общие коммуникации, он подключен к общей сети – теплу, воде, канализации, электроэнергии, которые в свою очередь поставляют энергоснабжающие организации. Каждый отдельно взятый жилец контактировать с ними просто не может, хотя это и предполагает Жилищный кодекс. Вариант управления домом без организации ТСЖ – несколько утопичный. В этом случае все вопросы придется обсуждать на заседании всех собственников жилья. Даже для того чтобы решить, стоит ли красить дверь подъезда или нет и сколько на это выделить денег, нужно будет собираться всем домом, проводить заседание, писать протокол и голосовать.

Предполагается, что такой способ останется экзотикой. При большом количестве жильцов возникают серьезные проблемы с созывом собраний по каждому возникающему вопросу. Это скорее сельский вариант, скажем, на две семьи. Но для многоквартирного дома такой способ управления отпадает сразу.

Если пройтись по жилому фонду Самары, то 80 %, за исключением новостроек, имеют просто убогие подъезды, не говоря уже о состоянии дворов. Все аварии, происходящие в домах, которые контролируются ЖЭУ, буквально запланированы. Люди привыкли к тому, что раз в год в их подъезд приходят два «дяди Васи», один снизу покрасил – другой сверху побрызгал. Вот и весь «текущий ремонт», к которому и отношение у жильцов соответствующее. Многим жильцам приходят квитанции со строчкой «техническое обслуживание» или «текущий ремонт» по определенному тарифу. Некоторые приходят в ЖЭУ и возмущаются: «Я хочу понять – за что я плачу деньги?! В моем доме не было никакого текущего ремонта уже 30 лет!». В 99,9 % случаях они ответа не получают. При исправной плате за мнимый текущий ремонт жилец не может ни с кого спросить.

Если бы те деньги по квитанциям шли бы непосредственно в ЖЭУ, возможно никакой жилищной реформы и не предполагалось бы. Эти деньги идут в «большой карман», маленькая часть из которого приходит в ЖЭУ. Туда и летят все шишки с жильцов. А управление сделать ничего не может, так как денег просто нет. То, что коммерческий управдом станет лучшим другом человека, очевидно.

Каким образом принимать участие в управлении домом, жильцы могут решить на общем собрании владельцев квартир. Решение о смене управляющей компании может быть принято большинством голосов при более 50 % собравшихся. Как правило, ТСЖ ставит вопрос перед правлением о замене управляющей компании на основе проведения тендера.

Представим, наступает момент, когда люди должны будут определиться со способом управления жилым домом. В силу нашего менталитета таких «определившихся» будет не больше четверти всех проживающих. В момент вступления закона в силу на базе существующих муниципальных предприятий будут создаваться частные управляющие компании. С этой точки зрения все будет то же самое, как и было. Если дом не определился со способом управления, его передают ЖЭУ, к которому он и был прикреплен, но оно уже будет в названии иметь приставку ООО. И там будут сидеть тот же «дядя Вася». Изменится лишь то, что жильцы могут разорвать эти отношения, если их будет что-то не устраивать – это их право.

У управляющих компаний в сфере ЖКХ довольно прозрачно будущее. ТСЖ домов с двумя-тремя подъездами само будет эксплуатировать свое жилье. Второй сегмент будет одним из самых больших – это муниципальные ООО, многие из которых вполне смогут качественно наладить свою работу. Третий сегмент – это управляющие компании. Частично ее услугами будут пользоваться собственники нежилого фонда, которые независимы от муниципалитета. И часть – жилой фонд. На Самарском рынке ЖКХ управляющих компаний настолько мало, что им просто незачем заботиться о своей репутации. В будущем, скорее всего, наиболее оптимальным вариантом жилищного управления станут компании, делящиеся по территориальному принципу, успешно работающие на большом количестве объектов.