Покупаем квартиру путем пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты за рубежом является довольно распространенной формой приобретения имущества. С трудом, но приживается она и в России. В Москве такие договоры заключаются уже около 15 лет, в Санкт-Петербурге – около десяти. Немного моложе этот сегмент рынка недвижимости в Самарской области.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, по договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) свое имущество в обмен на определенную (единовременную) денежную сумму и ежемесячные платежи. Другими словами, хозяин квартиры готов передать право собственности на жилье человеку или организации, которые будут содержать его до конца жизни. Таким образом, пенсионер получает необходимую ему пожизненную помощь, а покупатель-плательщик ренты решает свои жилищные проблемы, приобретая по низкой цене недвижимость в собственность. Свободно распоряжаться имуществом рентоплательщик будет вправе только после смерти второй стороны договора. В свою очередь получатель содержания, передав жилье в собственность постороннему лицу, помимо ренты, до конца своих дней может оставаться жить в квартире.

Выгода от заключения договора пожизненной ренты для плательщика ренты очевидна. Стоимость квартиры, приобретаемой по договору пожизненной ренты, намного дешевле реальной цены жилья (25-30%). А для пенсионеров-получателей ренты, заключение договора пожизненной ренты, пожалуй, самый эффективный способ обеспечить достойную жизнь. Ежемесячные рентные выплаты становятся неплохой прибавкой к пенсии. Кроме того, пожилой человек освобождается от оплаты коммунальных услуг, а крупная единовременная выплата, получаемая им при заключении договора – это возможность решения каких-либо насущных проблем: оплата дорогостоящего лечения, дальняя поездка, крупная покупка. Для многих пожилых людей важным является и тот факт, что в случае заключения договора пожизненной ренты оплата ритуальных услуг входит в обязанности рентоплательщика. Единственное условие совершения такой сделки – пожилой человек должен быть владельцем недвижимости.

Получить консультацию о принципах оформления сделок с недвижимостью посредством договора ренты и собственно совершить такую сделку можно в специализирующихся на решении таких вопросов организациях. В Самаре таковых единицы. «Хоть в Самарской области услуги по заключению договоров пожизненной ренты существуют достаточно давно, фирмы, занимающиеся этим вопросом, появляются и исчезают, надолго на рынке не задерживаясь, – утверждает заместитель генерального директора по развитию ООО «Поволжский региональный центр ренты» Владимир Глебов. – Немногим удалось просуществовать больше двух лет. Убежден, что причиной является слишком высокая ответственность перед клиентами. В настоящее время мы единственная организация на самарском рынке, работающая уже более шести лет».

Договор пожизненной ренты в отличие от договора купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем он фиксируется в городской регслужбе, где к договору подшивается свидетельство о государственной регистрации права. В свидетельстве указывается, кто является собственником квартиры, а кто сохраняет право пользования квартирой и получает ренту.

По словам Владимира Глебова, «услуги для одиноких и социально одиноких пенсионеров являются бесплатными. Но так как услуги в принципе не могут быть бесплатными, расходы берет на себя рентоплательщик, возмещающий их при заключении договора пожизненной ренты».

Заключив договор пожизненной ренты, пенсионер не может продавать, завещать или дарить данную квартиру. Договор пожизненной ренты предусматривает переход права собственности на нового владельца. После заключения данного договора владельцем квартиры (комнаты) становится покупатель, что указывается в свидетельстве о государственной регистрации. Поэтому родственники после смерти пожилого человека не могут претендовать на проданное по договору ренты имущество.

Рентные платежи в соответствии с Гражданским кодексом не могут быть менее одного МРОТ по договору пожизненной ренты. При этом сумма, указанная в договоре, с течением времени изменению не подлежит. Пропорциональное увеличение суммы рентных платежей возможно лишь при увеличении размера МРОТ по статье 318 ГК РФ.

Договором пожизненной ренты не предусмотрено право проживания. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. Данное условие должно быть нотариально оформлено. Такого же оформления требует и разрешение пенсионера прописаться в его квартире.

Расторгнуть договор можно только по обоюдному согласию или при существенном нарушении условий договора рентоплательщиком (длительная задержка выплат или невыплата рентных платежей, а также задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложно и делается через суд.

Рентные платежи юристы рекомендуют осуществлять через сберкнижку. Таким образом, отпадает необходимость брать ежемесячные расписки у пенсионера о том, что он получил деньги. В сберкнижке всегда будет отражено, когда поступили деньги и в каком количестве. Номер сберкнижки указывается в нотариальном договоре.

В случае если средств на дальнейшие рентные платежи нет, договор ренты предусматривает передачу прав собственности иному лицу с условием нотариально заверенного разрешения пожилого человека. При этом форму договора с ренты на куплю-продажу изменить нельзя. Перезаключить договор ренты на нового владельца можно только на ренту.

Эксперты самарского рынка недвижимости считают, что популярность такого способа приобретения жилья, как заключение договора пожизненной ренты, во многом зависит от уровня доверия пенсионеров. К сожалению, большинство из них напуганы мошенниками, постоянно промышляющими в сфере жилищного имущества. И этот барьер недоверия преодолевается с трудом. А поскольку пожизненная рента все-таки нередко является единственным способом существования для пожилых людей, некоторые часами и по нескольку раз консультируются у специалистов. И часто принимают положительное решение уже только после знакомства с плательщиком ренты. Если все выполняется согласно букве закона вкупе с добропорядочностью всех сторон сделки пожизненной ренты, в выигрыше остается и получатель ренты, и плательщик.