Кому банки выдают ипотечные кредиты?

Итак, вы приняли решение улучшить свои жилищные условия посредством ипотеки. Ваши доходы вполне позволяют за несколько лет рассчитаться по кредиту, банк вынес положительное решение по предоставлению вам необходимой суммы — значит, пришло время заняться поисками подходящего жилья. Каким же требованиям должна соответствовать квартира, чтобы банк согласился выдать ипотечный кредит на ее приобретение?

Вторичка предпочтительнее

В настоящее время не существует каких-то особо жестких требований к объектам, выступающим в качестве ипотечного залога. «Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт (с отселением и без отселения), снос или реконструкцию с отселением. Квартира также не должна находиться в аварийном состоянии», – комментирует руководитель ККО в Самаре ООО Городского ипотечного банка Елена Битяй.

Таким образом, можно сказать, что однозначно не кредитуются лишь объекты, относящиеся к ветхому жилому фонду. Все остальные квартиры, включая сталинки, хрущевки и ленинградки, вполне могут являться объектом ипотечного залога. Желательно, конечно, чтобы это была уже обжитая квартира в современном доме. А вот с квартирами в новостройках ситуация неоднозначная. В настоящее время большинство банков работают только со вторичным жильем, кредитовать квартиры в новостройках финансовые организации не берутся в связи с нестабильностью экономической ситуации и некоторыми сложностями, которые в настоящее время испытывают большинство застройщиков.

В то же время Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), по стандартам которого работают большинство банков, разработало программу «Новостройка», направленную на приобретение жилья в построенных после 2008 года или строящихся многоквартирных домах эконом-класса. В рамках этой программы ипотечный кредит можно будет получить на приобретение жилого помещения как на этапе строительства, так и по его окончании, и даже путем оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе.

Программа «Новостройка» начнет действовать со второго полугодия нынешнего года, пока же большинство банков предпочитают иметь дело со вторичным жильем.

Перепланировка допустима

Условия, которым должна соответствовать квартира, выступающая в качестве ипотечного залога, сообщаются заемщику сразу после того, как банк примет положительное решение о выдаче ипотечного кредита. «Подбирая квартиру, заемщики прежде всего ориентируются на сумму, которую им готов выделить банк, – рассказывает оценщик ООО «Эксо-Самара» Ольга Косарева. – Имея на руках требования, предъявляемые к объекту ипотечного залога, квартиру найти несложно, поэтому случаев, когда банк отказывает в выдаче кредита по причине неподходящего объекта, немного».

Как правило, банки работают с аккредитованными оценочными компаниями, специалисты которых владеют ситуацией, знают требования конкретных банков и уже на этапе оценки могут сказать, возьмется ли банк кредитовать тот или иной объект. Прежде всего оценщики проверяют соответствие всей документации реальному положению вещей. Например, если согласно техническому паспорту квартира двухкомнатная, а в ней сделана перепланировка, вследствие которой квартира преобразовалась в однокомнатную, оценщик выявляет это несоответствие и фиксирует его в отчете об оценке. Прилагаются фотографии и формулируется вывод о том, может ли в принципе такая перепланировка быть узаконена.

«В последнее время банки нередко соглашаются кредитовать объекты с неузаконенной перепланировкой, – поясняет руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. – Но только при условии, что такая перепланировка может быть узаконена, и покупатель обязуется сделать это в ближайшее время. Причем это обязательство заверяется нотариально».

С отделкой или без

Местоположение объекта ипотечного залога большого значения не имеет, главное, чтобы он находился на территории региона. Если говорить о состоянии квартиры, то оно, безусловно, влияет на оценку, но не является первичным при принятии решения по кредиту. Правда, заранее следует уточнить требования, предъявляемые к состоянию квартиры конкретным банком, поскольку некоторые финансовые организации выдают кредиты на приобретение квартир с черновой отделкой, а некоторые требуют, чтобы в наличии было хотя бы какое-то сантехническое оборудование.

Иногда требования банков относительно кредитуемых объектов значительно разнятся. В частности — относительно юридического аспекта. Например, некоторые банки не соглашаются выдавать кредит на приобретение квартиры, которую продают родственники владельца на основании генеральной доверенности, несмотря на то, что нотариально заверенная доверенность имеет юридическую силу и родственники обладают всеми полномочиями совершать подобные действия.

Большое внимание уделяется технической документации. Так, для кредитных организаций, работающих по стандартам АИЖК (СОФЖИ, Фиа-Банк, Первобанк и других), технический паспорт на квартиру действителен в течение пяти лет. В то время как операторы, работающие без привязки к агентству, принимают к рассмотрению только техпаспорта, оформленные не более трех лет назад.

При наличии весомых аргументов

Таким образом, если выбранную вами квартиру отказывается кредитовать один банк, это вовсе не означает, что откажутся и все остальные. Конечно, при условии, что к вам, как к заемщику, у банка претензий нет — речь в данном случае идет исключительно об объекте ипотечного залога. Опять же, только в том случае, если у этого объекта все в порядке с технической и юридической документацией — квартира не относится к ветхому фонду, в ней не проводилась не подлежащая узаконению перепланировка и т.д.

Кроме того, в исключительных случаях, приведя весомые и неоспоримые аргументы, можно добиться выдачи кредита под объект, не попадающий по некоторым пунктам под требования конкретного банка.

Так, несколько лет назад Городской ипотечный банк не кредитовал жилье постройки до 1963 года. В то же время именно этот банк выдал кредит на приобретение квартиры в доме, построенном в 1913 году. Заемщик предоставил документы, свидетельствующие о том, что в доме был проведен капитальный ремонт, укреплен фундамент, заменены трубы, установлено соответствующее оборудование и т.д. Это же подтвердила и независимая оценка. Таким образом, дом, возведенный почти 100 лет назад, находился в хорошем техническом состоянии, сносу не подлежал, вследствие чего банк и дал согласие на кредитование этого объекта. Правда, случай этот скорее уникальный, но тем не менее это факт.