Как сэкономить, взяв ипотеку?

Сначала напомним о самых очевидных и первоочередных моментах, которые нужно знать тем, кто решился на ипотеку.

Прежде всего следует активизировать поиски оптимальной программы кредитования. Для каждого конкретного случая оптимальными могут считаться совершенно разные программы, ведь все зависит от целого ряда условий, различающих возможности заемщиков.

Например, размер процентной ставки, под которую банк готов дать вам взаймы, может разниться. На ее величину влияют следующие параметры: размер запрашиваемой суммы кредита, срок кредитования и размер собственных средств, которые вы готовы вложить в покупку жилья (так называемый первоначальный взнос), ну и, конечно, сумма зависит от того, что является предметом покупки, - квартира, жилой дом с земельным участком или долевое строительство.

Выбрать платеж по силам

Как часто повторяют эксперты в области кредитования, привлекательная процентная ставка - это еще не все. Стоит понимать, что низкие процентные ставки, как правило, действуют при небольших сроках кредитования - 5-7 лет, соответственно, и сумма ежемесячного платежа при таком сроке будет достаточно весомой. Как отмечает финансовый менеджер по ипотеке Самарского филиала банка «Глобэкс» Андрей Коростелев, несмотря на заверения заемщиков о готовности выплачивать большую часть своего дохода, банки при расчете максимально возможной суммы кредита берут в счет платежа не более 45-55% от суммы среднего ежемесячного дохода заемщика, что редко сочетается с коротким сроком кредитования. Тут действует правило: чем больше срок, тем меньше платеж.

Соответственно, взятый на короткий срок кредит выгоднее, поскольку в данном случае переплата будет меньше в связи с более низкими ставками. Но такая ипотека менее комфортна, так как ежемесячный платеж банку будет больше. Практика показывает, что наиболее распространенный срок при ипотеке - 15-20 лет.

Кроме процентной ставки и срока кредитования необходимо акцентировать внимание и на условиях досрочного погашения кредита. Так, если условиями досрочного погашения предусмотрено не только сокращение срока кредитования, но и возможность пересмотра размера ежемесячного платежа, то это позволит уменьшить общую переплату по кредиту и снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.

Также полезно отслеживать изменение тарифов как своего банка-кредитора, так и сторонних банков. Ведь, напомним, перекредитоваться под более низкий процент – это еще один способ уменьшить платеж по ипотеке.

И самое главное - как бы ни было велико желание купить понравившееся жилье, нужно трезво оценивать свои возможности, ведь чем больше берешь в долг, тем больше придется выплачивать.

Минимум переплаты

Когда говорят о переплате за ипотеку, то прежде всего подразумевают сумму процентов, которую придется выплатить заемщику за пользование заемными средствами в течение всего срока кредитования. Казалось бы, если в приоритете этот аспект, а не возможность сделать максимально комфортным ежемесячный платеж, следует выбрать программу с минимальными ставками и максимально сократить срок кредита. Однако это далеко не все. Накопив достаточно средств на первоначальный взнос, будущему заемщику необходимо помнить, что его ждут еще и расходы, связанные с оформлением самого кредита. Данные расходы условно можно разделить на основные и дополнительные.

Основные расходы непосредственно связаны с процедурой оформления ипотеки. К ним можно отнести комиссии банка за рассмотрение заявки и за выдачу кредита; тарифы за операции, производимые при расчете между сторонами сделки (аренда сейфовой ячейки, аккредитив, перечисление денежных средств на счета и т.д.); платежи, производимые в пользу страховой компании в части страхования предмета ипотеки, а в отдельных случаях - по страхованию жизни и здоровья заемщика, риска утраты права собственности на предмет ипотеки, риска неисполнения обязательств по кредитному договору. Также к основным расходам стоит отнести затраты на оплату услуг оценщика, ведь стоимость закладываемого жилья должна быть подтверждена соответствующим отчетом; расходы на нотариуса, если условием предоставления ипотеки стало нотариальное заверение договора купли-продажи; расходы, связанные с оплатой пошлин при государственной регистрации сделки в федеральной регистрационной службе.

Объем подобных трат заемщика может доходить до 3-5% от суммы предоставляемого кредита, и тут очень важно заранее узнать в банке о всех сопутствующих платежах, возникающих при получении ипотеки, ведь в конечном итоге все они повлияют на полную стоимость кредита.

Здесь можно посоветовать потенциальным заемщикам более внимательно подходить к вопросу изучения тарифов банков и перечню обязательных расходов, связанных с оформлением кредита. Нелишним будет также проявить самостоятельность в выборе страховой и оценочной компании - стоимость их услуг тоже бывает разной.

Если говорить о дополнительных расходах, то они связаны в первую очередь с услугами агентств недвижимости и ипотечных брокеров. Если гражданин в состоянии выбрать себе банк с подходящей ипотечной программой, а также может, не прибегая к помощи специалистов, произвести поиск жилья и обсудить с продавцом все детали предстоящей сделки по купле-продаже, то расходов на подобные услуги удастся избежать. Но хорошо разбирающихся в недвижимости и кредитовании граждан - единицы, а нюансов слишком много, поэтому советуем хорошо подумать, решая вопрос о такой экономии, которая, напротив, чревата ошибками и переплатами.

Минимум займа

На самом деле снизить сумму ипотечного кредита можно несколькими способами.

Один из них – трезво оценить финансовые возможности, понизить планку своих потребностей и взять такой кредит, за который можно будет безболезненно расплачиваться даже при ухудшении ситуации с получаемыми доходами. Правда, и выбор приобретаемого жилья при этом будет более скромным.

Другой способ - увеличить размер первоначального взноса за счет собственных средств или за счет средств субсидии, если таковая полагается. Тут ярким примером может служить программа кредитования с использованием средств материнского капитала.

И еще один способ, достаточно распространенный, – постепенное улучшение жилищных условий. Ведь многие берут ипотечный кредит именно как доплату, продавая свою квартиру и покупая новое жилье большей площади. По разным банкам количество кредитов на улучшение жилищных условий достигает 50-80% от всех договоров.

Суметь принять помощь

Самым распространенным способом снижения расходов на обслуживание ипотечного долга является имущественный налоговый вычет, который, согласно Налоговому кодексу, предоставляется гражданину на сумму, потраченную на покупку жилья (с 1 января 2008 года она составляет 2 000 000 рублей), а также на сумму процентов, выплаченную заемщиком по ипотечному кредиту. Данный вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доход, с которого платится подходный налог, и подобным вычетом он ранее не пользовался. Налоговый вычет может быть выплачен разовым платежом либо распределен на каждый год – в зависимости от суммы ежегодно уплачиваемого подоходного налога. Сумма выплат достигает 260 тысяч рублей.

Также, если постараться и иметь основания для этого, можно стать участником федеральной/региональной программы, которая предоставляет субсидии на частичную оплату первоначального взноса или компенсацию выплаты по ипотечному кредиту (например, при рождении ребенка). Как правило, вступить в такую программу необходимо до получения ипотечного кредита (подписания кредитного договора).

Второй по своей популярности способ снижения расходов при ипотеке - государственная поддержка семей, в которых появился второй ребенок. Сумма материнского семейного капитала в 2011 году составила 365 700 рублей. При уже оформленном кредите такая субсидия может быть сразу направлена на частичное или полное его погашение, что позволит уменьшить долговую нагрузку на семейный бюджет. Как отмечает управляющий Самарским филиалом банка ИТБ Евгений Прошин, ни один банк не может отказать в приеме материнского (семейного) капитала в качестве полного/частичного погашения кредита на покупку жилого помещения.

Расчет на примере

Рассмотрим типичный пример для экономии и сокращения тела ипотечного кредита. Клиент намерен приобрести в ипотеку одну из самых недорогих на рынке квартир – «хрущевку» в отдаленном районе города стоимостью 1 500 000 рублей. При этом ему нужно оплатить как минимум 10% первоначального взноса. Сумма кредита составит 1 350 000 руб.

До оформления ипотечного кредита клиент может обратиться за признанием его нуждающимся в улучшении жилищных условий. В случае удовлетворения его просьбы сумма субсидии составит до 700 тыс. руб., то есть в кредит клиент уже возьмет не 1 350 000 руб., а около 800 000 руб., так как субсидию можно направить и на оплату первоначального взноса.

После оформления ипотеки клиенту необходимо обратиться в ФНС по месту жительства за оформлением имущественного соцвычета, который в его случае составит 800 000 руб. х 13%= 104 000 руб.

Кроме того, клиент, возможно, будет иметь в скором будущем или уже имеет на руках сертификат на материнский (семейный) капитал, размер которого сейчас составляет около 365 000 руб. И он также может направить его на погашение кредита – остаток долга составит 800 000 - 104 000 - 365 000 = 331 000 руб.

Кроме того, в Самарской области действует региональная программа, по которой в случае рождения ребенка за счет средств областного бюджета семье выплачивается 5% от стоимости приобретенной квартиры, что в случае с нашим заемщиком составит 1 500 000 руб. х 5% = 75 000 руб.

Таким образом, сложив все выплаты, получаем, что заемщик приобретет квартиру за 256 000 руб., а не за 1 500 000 руб. Однако необходимо учитывать, что данный расчет не включает расходы по оценке квартиры, страховке, возможным комиссиям банка.

* Благодарим за профессиональную консультацию при подготовке материала управляющего Самарским филиалом банка ИТБ Евгения Прошина, финансового менеджера по ипотеке Самарского филиала банка «Глобэкс» Андрея Коростелева, руководителя ипотечного центра Приволжского филиала Промсвязьбанка Елену Битяй

Правила выгодной и комфортной ипотеки

Как максимально снизить ежемесячный ипотечный платеж?

Брать кредит на максимально возможный срок. Выбирать максимально низкую процентную ставку (возможно, даже немного увеличив первоначальный взнос, чтобы достигнуть минимально возможной процентной ставки).

Сдавать квартиру, купленную в ипотеку, тем самым полностью или частично компенсировать расходы по кредиту.

Как максимально снизить переплату по ипотеке?

Досрочно производить выплаты по кредиту. Лучше, чтобы досрочное погашение допускалось с даты выдачи кредита (без моратория), без ограничения суммы и штрафных санкций, также не должно быть комиссий за досрочное погашение.

При оформлении кредитного договора выяснить все возможные переплаты, скрытые комиссии, мораторий на досрочное погашение кредита, а также возможные штрафы или комиссии за досрочное погашение кредита.

Как максимально снизить сумму ипотечного кредита?

Максимально грамотно подойти к вопросу выбора квартиры, ее стоимости и пользования услугами сторонних лиц и организаций (брокеры, риэлторы и т.д.).