Кто такие девелоперы?

Слово «девелопер» вошло в обиход участников самарского рынка недвижимости в 2000 году, когда, оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все – и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Самаре практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

Долгое время самарский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжениринга, продажи площадей, рекламы и так далее.

В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса.

К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, а также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта.

Основа девелоперского бизнеса – финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента – fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.

В 2007 году эксперты ждут стабилизации на рынке жилья. Сфера коммерческой недвижимости, по их мнению, будет развиваться неравномерно: ввод новых офисов приведет к выравниванию спроса и предложения, а торговых объектов будет по-прежнему не хватать. Наилучшие перспективы – у сегмента складской недвижимости.

В сегменте торговой недвижимости к сдаче на 2007 год заявлено не очень много крупных объектов. В начале года должен открыться ТЦ «Бристоль» (55 000 квадратных метров), который строит компания «Аттис». Заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра «Мабис» Владимир Ерофеев рассказал, что в следующем году будет сдана третья очередь (6000 квадратных метров) торгово-офисного центра «Витязь», где разместится торговая зона.

Остальные заявленные крупные торговые объекты будут сданы в 2008-2009 годах. По информации директора компании «Индэст-девелопмент» Виктор Антипова, на данный момент известно о 15 подобных проектах. К наиболее масштабным можно отнести следующие: «Мега» (130 000 квадратных метров), ТРЦ «Планета» (120 000 квадратных метров), ТРЦ на пересечении улицы Солнечной и 5-й просеки (53 000 квадратных метров), ТРК в районе пересечения улицы Аврора и улицы Антонова-Овсеенко (около 90 000 квадратных метров), «Седьмой континент» (40 000 квадратных метров), ТРК «Рубин» (40 000 квадратных метров).

О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов.

Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.

Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и тому подобное. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.

Сегодняшняя доходность коммерческой недвижимости Самары на уровне 50% годовых (и это только за счет внутренней капитализации недвижимости, без учета прибыли от бизнеса) – дает основания предполагать активизацию московских и федеральных инвесторов в нашем регионе. Однако если сравнивать самарский и столичный рынки в абсолютных показателях, то становится понятно, почему московские инвесторы приходят в Самару только для того, чтобы построить объекты и продать. В Москве совершенно другой уровень цен и другие масштабы объектов коммерческой недвижимости. В столице даже не в центральных районах цена одного квадратного метра коммерческой недвижимости достигает $15 тысяч, а площадь «нормального» объекта начинается от 100 тысяч квадратных метров. Самара пока не доросла до подобных объектов, поэтому нет смысла их строить. А заниматься менее масштабными объектами крупным московским инвесторам не интересно. Вложения, безусловно, отобьются, и достаточно быстро, но лучше больше вложить и больше получить.

В дальнейшем, с ростом общего экономического развития региона и ростом доходов населения, у инорегиональных инвесторов будет больше простора для творчества на самарском рынке. В перспективе у нас должны появиться масштабные объекты современного качественного уровня. По мнению экспертов, уже следующий год ознаменуется началом строительства больших торгово­офисных комплексов (на территориях завода имени Масленникова, 4 ГПЗ, табачной фабрики и так далее).

2007 год должен стать весьма интересным в плане развития рынка коммерческой недвижимости, и мы будем наблюдать соревнования между проектами и концепциями, а также борьбу за якорных арендаторов.

Эксперты не сомневаются, что в перспективе рынок девелоперских услуг станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающихся к инвестициям в самарскую недвижимость.