В Самаре изменили правила застройки и землепользования

В Самаре начали действовать поправки в правила застройки и землепользования. Руководитель департамента градостроительства Сергей Шанов рассказал, как это отобразится на жизни города.

Правила застройки и землепользования — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписывают определенные правила использования.

В Самаре на протяжении нескольких лет планировали принять новые ПЗЗ. Но работа с подрядчиками не ладилась. В результате работу департамент градостроительства провел самостоятельно.

Проект обновленных ПЗЗ в Самаре представили осенью 2020 года. Прошли публичные слушания, но не совсем гладко. Некоторые горожане сочли, что парки города находятся под угрозой застройки, и попросили внести изменения. Но документ приняли без учета этих предложений. Хотя некоторые советы и просьбы чиновники всё же использовали.

Ограничили застройку центра

— Мы серьезно переработали документ. Теперь карта правового зонирования в Самаре наконец-то приведена в полное соответствие с действующим Генеральным планом города, как того и требует закон. Также графическая часть была дополнена двумя необходимыми дополнительными картами — зон с особыми условиями использования территорий, связанных с охраной объектов культурного наследия, а также зон с особыми условиями использования территорий, связанных с экологическими и санитарными ограничениями, — рассказал Сергей Шанов.

В ПЗЗ обозначили границы исторического поселения. Этот статус в 2019 году получила территория в центре города — в границах улиц Засекина, набережной Самары, Арцыбушевской, Льва Толстого, Буянова, Чкалова, Самарской и набережной Волги. Здесь будут действовать особые условия застройки.

— Внутри исторического поселения обозначена единая зона — Ц1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения). Это было предложение Самарского регионального отделения Союза архитекторов России и разработчиков регламентов исторического поселения — в частности, советника губернатор, архитектора Виталия Стадникова. Отличие зоны Ц-1 от других — максимальная насыщенность различными видами разрешенного использования (жилыми и общественно-деловыми). Мы расширили потенциал функционального использования объектов недвижимости, чем, полагаем, сделали хороший задел для возникновения инвестиционной привлекательности исторического поселения. Вместе с тем жестко ограничили параметры строительства — в первую очередь по высоте зданий. Например, максимальная высота зданий, которые можно возводить в историческом поселении без каких-либо «спецсогласований», — это 17 метров, в условно-разрешенном виде (требуется разрешение от комиссии по землепользованию и застройке) — 34,3 метра. Но напомню, что такая высотность — это временные параметры, которые будут действовать до утверждения параметров исторического поселения. Сейчас разрабатываются требования. Утверждать их будет правительство Самарской области, — объяснил Сергей Шанов.

Дома под снос

Отобразили в ПЗЗ и площадки, которые планируют отдать под комплексное развитие.

— Для зон жилой застройки на тех территориях, где расположены ветхие и аварийные дома, введены подзоны Ж4-1 и Ж3-1. В них для стимулирования потенциальных инвесторов и застройщиков установлены пониженные на 30% параметры по парковочным местам и повышенные на те же 30% по высотности. Это для застройщиков, которые зайдут на развитие застроенных территорий и возьмут на себя обязательства по расселению существующего там ветхого жилья. В качестве «экономического пряника» мы сразу устанавливаем облегченные параметры, благодаря чему надеемся быстрее привлечь инвесторов на депрессивные территории, — рассказал Сергей Шанов.

По его словам, яркие примеры — 766-й квартал в Кировском районе (Ташкентский переулок — Черемшанская), застройка на улице Белорусской в Куйбышевском районе, улицах Аврора и Ивана Булкина в Советском районе, Вольской в Промышленном районе и другие, где расположены так называемые аварийные и «предаварийные» двухэтажки, в большинстве с деревянными перекрытиями, построенные в 40–50-е года XX века.

Облегчили регистрацию частных домов

Также жителям Самары станет проще регистрировать индивидуальные жилые дома.

— Сейчас строительство ИЖС носит упрощенный уведомительный характер (без разрешения на строительство и ввод), а права на жилые дома на дачных участках регистрируют и вовсе в декларативном порядке в Росреестре. Но при этом построенные дома должны соответствовать градостроительным регламентам. Коэффициент застройки для ИЖС был 20%. Но практика показала, что 90% выходили за пределы этого коэффициента. Для регистрации жителям приходилось обращаться в комиссию по застройке и землепользованию, чтобы получить разрешение на отклонения данного параметра. В большинстве случаев выдача такого отклонения носила формальный характер, создающий лишь дополнительный административный барьер для людей. Это подтвердила и всероссийская практика: в большинстве муниципалитетов по стране этот параметр в ПЗЗ установлен в 60%. Теперь и в Самаре так же, — пояснил глава департамента.

Больше всего вопросов у горожан вызвало зонирование зеленых зон.

— Представляю интересы всех жителей нашего города, которые неравнодушны к судьбе зеленых зон. По парку 60-летия Советской власти наше предложение: отнести территорию парка к Р-4 — зоне особо охраняемых природных территорий. Тогда он сохранится в том виде, в котором есть. Нас поддержали депутаты. Мы отрицательно относимся к установлению зоны Р-3 (зона природных ландшафтов), так как при ее установлении возможна капитальная застройка. Также существует опасность для Загородного парка. Сейчас он находится в зоне Р-4. Теперь там предлагают установить зону Р-1 (зона центра рекреационных территорий) — тогда можно будет его застроить, а это будет способствовать уничтожению парка. Мы предлагаем установить зону Р-2 (парки, скверы, бульвары, набережные). То же самое по «Самарской Луке». Там хотят установить Р-1, хотя достаточно для турбаз Р-3, — высказалась на публичных слушаниях местная жительница.

Но глава департамента градостроительства пояснил, что претензии необоснованны. По его словам, нельзя присвоить зону Р-4 территориям, которые не имеют статуса особо охраняемых природных территорий.

— В отношении территорий парков и других рекреационных территорий — все они в ПЗЗ отнесены к рекреационным зонам Р-1, Р-2, Р-3 и Р-4 в зависимости от их функционального наполнения — в соответствии с Генеральным планом города. Основное пожелание граждан — это обозначить на всех территориях в картах ПЗЗ зону Р-4 — зону особо охраняемых природных территорий. При этом на территории Самары есть 6 особо охраняемых природных территорий. Они утверждены распоряжением правительства Самарской области и отображены в ПЗЗ. Одна из них — Ботанический сад. Он в зоне Р-4. Часть «Самарской Луки», которая входит в границы Саары, также отнесена к Р-4. Остальные территории за Волгой, которые, например, являются городским лесом, отнесены к зонам Р-3 и Р-1, стоят на государственном кадастровом учете и фактически используется под туристические базы. Поэтому абсолютно никаких угроз застройки городских рекреационных территорий в настоящее время нет.