Реальная стоимость квартиры в Самаре

«Я в ремонт душу вложил!» - так зачастую говорит собственник, который предлагает покупателю за «эту самую душу» переплатить 20-30% от реальной стоимости продаваемой квартиры. Так из чего же складывается реальная стоимость квартиры в Самаре?

По оценкам различных риэлторских компаний, субъективизмом в формировании стоимости вторичного жилья «грешат» от 20 до 50% его продавцов. В запасе каждого продавца-частника – целый набор причин, по которым его объект должен быть причислен к списку с пометкой «эксклюзив» и предложен к продаже по более высокой, нежели среднерыночная, цене. Это и произведенный некогда ремонт, и месторасположение объекта, и этаж. Нередко в риэлторских агентствах можно услышать фразы наподобие: «Микрорайон у парка Победы – это золотая точка Самары». Или: «Лучше, чем жилой массив у озера на Металлурге, – не найти». «Второй распространенный повод для субъективного формирования стоимости – этаж , - рассказывает директор департамента жилой недвижимости РСЦ «Мабис» Никита Петухов. - Скажем, продавец много лет прожил на втором этаже и заявляет, что именно этот этаж – лучший, потому что ближе к улице: если что с лифтом случится, подняться на свою площадку не составит труда. Третьи делают акцент на только что произведенный ремонт и установленную сантехнику, которая, несомненно, также является «лучшей из всех возможных». С точки зрения собственника, это ли не повод продавать жилье дороже его аналогов?»

Как рассказала руководитель отдела готового жилья и ипотеки ГК «Дисса» Ирина Быкова, формируя стоимость своих объектов, частники ориентируются на рекламу схожих, на первый взгляд, объектов и устанавливают на свои квартиры и коттеджи такие же цены. Не учитывая при этом, что их аналоги могут продаваться, например, с мебелью, техникой, сплит-системами или обладать другими объективными характеристиками, играющими на повышение стоимости. «Зачастую, повышая цену на свой объект, ссылаясь на аналогичное увиденное в объявлениях предложение, продавцы не вникают, что в прайсе не всегда указывается конечная цена сделки (иногда имеет место торг). Часто не учитывается и курс доллара: одни привязывают цены к курсу Центробанка, другие устанавливают свой внутренний курс – чаще всего 30 рублей за доллар» , - отмечают риэлторы.

«Часто субъективные цены диктуют условия, создаваемые внутри обменных цепочек: растут цены на искомые объекты – у их потенциальных покупателей возникает проблема нехватки денежных средств, которые планировалось выручить с продажи прежнего объекта, и, как следствие, увеличивается цена реализуемого объекта» , - делится наблюдениями Ирина Быкова. На особенности формирования обменных цепочек как один из факторов цепного же удорожания жилья обращает внимание аналитиков и руководитель риэлторского отдела АН «Визит» Евгения Ястребкова: «Несмотря на то, что некоторые владельцы квартир формируют цены на свои объекты, руководствуясь субъективными причинами, субъективизм в формировании цен на готовое жилье - это не единственная причина роста цен на недвижимость. Кто-то видит в прайсе квартиру, аналогичную своей, но по более высокой цене и желает получить если не большую, то и не меньшую сумму. В итоге продавцы вынуждены повышать цены по «цепочке», что влияет на общий ценовой фон на рынке жилой недвижимости».

Часто специалисты риэлторских агентств, столкнувшись с чересчур алчным продавцом, стараются убедить его в том, что цена – явно завышена. «В риэлторские услуги, предоставляемые нашей компанией, входят затраты на рекламу предлагаемых к продаже объектов. Однако если реальная стоимость квартиры составляет $80 тысяч, а продавец хочет выставить ее на продажу по цене, равной $100 тысячам, игнорируя мнение риэлтора, мы говорим: «Хорошо, мы выставляем объект по вашей цене при условии, что расходы по оплате его рекламы вы возьмете на себя» , - рассказал генеральный директор АН «Чек» Сергей Мелентьев.

Однако, как известно, на сегодняшний день спрос на самарское жилье очень высок. Достаточно высок для того, чтобы успешно, а главное - быстро, реализовывать квартиры по, казалось бы, завышенным ценам: не успеет риэлтор предупредить продавца о том, что по столь высокой стоимости он скорее всего не сможет реализовать квартиру, как дверь агентства распахивается и в ней появляется покупатель, готовый приобретать жилье. Срочно и практически за любые деньги: «Главное – решить квартирный вопрос!»

В итоге на сегодняшний день на рынке недвижимости региона наблюдается весьма занятная ситуация. Стоимость квадратного метра в «хрущевках» и «гостинках» превышает цену метра в элитных новостройках, а квадратный метр в брежневских «улучшенках», возраст многих из которых перевалил за 30 лет, оценивается их владельцами выше квадратного метра во вновь строящихся коттеджах и таунхаусах.

Лучше бы не знать!

Сегодня доля сделок с готовым жильем составляет 57,5% от общего оборота самарского рынка жилой недвижимости. На сделки с первичным жильем приходится меньше половины – 42,5%. В то же время средняя стоимость квадратного метра в готовых объектах на 32% выше аналогичного показателя в новостройках: 1182 у. е. против 895 у. е. ( см. график ). Но это лишь статистика средних чисел, далеко не в полной мере отражающая суть самарских парадоксов.

Стоимость квадратного метра одно-, двух- и трехкомнатных «хрущевок» в медийных районах (Железнодорожный, Советский, Октябрьский) достигает отметки 1700 у. е. (ул. Промышленности, ул. Панова), 2000 у. е. (ул. Гагарина) и даже 2400 у. е. (ул. Аэродромная, пр. Масленникова). При этом рыночная стоимость метра в строящихся в этих же районах долевках – в 1,5-3 раза ниже.

Цены на метры в самарских «хрущевках» и «брежневках» практически во всех случаях превосходят стоимость квадратного метра городских элитных апартаментов. В то время как стоимость метра в «хрущевках» и панельных «улучшенках» зашкаливает за отметку 2000 у. е., метр во второй очереди в эксклюзивном жилом комплексе «Ладья» оценивается в 1520 у. е. (панельная «улучшенка» по соседству предлагается к продаже по цене в 2400 у. е. за метр, в спальных районах цены если и ниже, то не намного: 1900 у. е. за метр в квартире на ул. Фадеева, 1750 у. е. – на пр. Кирова), а квартиры в элитном «Европейском квартале» (Ульяновская/Чапаевская) можно приобрести по цене в 1400-1600 у. е. за метр.