Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки риелторского агентства «Спектр недвижимости»: «При стабилизации цен будет… всплеск банкротств»

Пикет обманутых дольщиков на этой неделе около Белого дома заставил в очередной раз обратить внимание на обстановку в долевом строительстве. Полная дезориентация населения на первичном рынке жилья подвигла нас на разговор с ведущим экспертом в вопросах недвижимости руководителем Департамента оценки риелторского агентства «Спектр недвижимости» Сергеем Юрьевичем Винтаевым:

– Сергей Юрьевич, в начале нашей беседы хотелось бы услышать от вас краткую характеристику сегодняшнего рынка самарской жилой недвижимости.

– На данный момент дефицит, как на первичном, так и на вторичном рынке все больше усугубляется. Для этого существует много предпосылок. Ряд фирм-застройщиков погорели, то, что планировалось построить – не достроили в полном объеме, плюс заметное намеренное сокращение предложения на первичном рынке. Этот шаг вполне оправдан со стороны строителей – если позволяют средства, то лучше, конечно, продать квартиры на последнем этапе. Вдобавок, законодательные требования в плане оформления ограничивают возможности строителей. Таким образом, предложение падает. Одновременно с этим увеличивается спрос за счет роста благосостояния граждан и активного развития ипотечного кредитования. В результате, в среднем за один этот месяц цены на квартиры подорожали на 1-2 тысячи долларов. Правда, этому поспособствовало еще падение курса американского доллара в январе.

– А пикет, проведенный обманутыми дольщиками во вторник около самарского Белого дома, не подбросит цены вверх, как это уже было ранее?

– На мой взгляд, народ выработал иммунитет к данным мероприятиям. Люди просто еще более осторожно начнут действовать при выборе жилья. Будут требовать все документы от застройщика. Я знаю, что многие покупатели в прошлом году привлекали специалистов по изучению наличествующей документации. Правда, это больше граждане, рассматривающие квартиры как способ вложения денег. А кто ищет именно жилье, ориентируется на низкую цену. Соответственно, это только рисковые предложения, поэтому многие прогорели.

– Ну, именно от обманутого дольщика я услышала, что данная проверка практически ничего не дает. Зная, что требуется от строителей, он просил документы от всех, но везде слышал единственный ответ, что все уже по 2-3 года лежит на подпись у Лиманского. Соответственно, дольщик и сделал неудачный выбор, так как на его взгляд ситуация была равнозначная.

– Да, такая ситуация действительно имеет место, поэтому лучше всего обладать еще кулуарной информацией.

– А кто ее знает? Риелторы могут здесь помочь?

– Нет, риелторы не обладают такой информацией. Есть, конечно, шанс получить какие-то сведения в Департаменте по строительству, где эти документы все и двигаются, но лучше всего все-таки контакты с приближенными чиновниками.

– Но ведь это практически не реально для простых граждан. Да и другие институты здесь не помогают. Например, среди обманутых дольщиков немало участников ипотеки. Они достаточно сильно возмущены, по поводу того, что их проверили по полной программе, а застройщиков нет.

– Ну, говоря об ипотеке, стоит уточнить, кого мы имеем в виду. Если наш, самарский фонд (СОФЖИ), то он кредитует только вторичное жилье или строящиеся объекты при его участии. Соответственно, здесь проблем быть не должно. Если коммерческие банки, то солидные также кредитуют исключительно «вторичку», потому что долевое строительство рискованно. Но в этой области я не обладаю полной информацией, поэтому точную оценку ситуации дать не смогу.

– Ну, хорошо. Банки, риелторы – это только посреднические организации, но куда же смотрят лицензирующие органы. Неужели проверки совершенно не проводятся?

– Нет, проверки проводятся. И в прошлом, и позапрошлом году они были, и часть строительных фирм действительно лишилась лицензий или их действие было приостановлено. Эти списки даже были опубликованы. Другое дело, что отдельно взятая компания подвергается проверке примерно раз в три года

– А насколько серьезные требования при проверке?

– Должна быть соответствующая хозяйственная (производственная) база, куда включается техника и оборудование, штат должен обладать определенной численностью и квалифицированными специалистами.

Требования минимальны и легко осуществимы, но все же позволяют выявить «пустышек» и «однодневок», где всего лишь только директор да главный бухгалтер. 3-4 года назад их было заметное количество. С помощью личных связей с администрацией им удавалось получать стройплощадки и, соответственно, лицензию на строительную деятельность. А начинаешь выезжать на место, оказывается, что о них и их базе никто не слышал, да и находятся они в другом месте. Но на данный момент это уже частный случай.

– А насколько независима проверка лицензий? Возможно ли давление со стороны?

– Нет, так как лицензию выдают в Москве, и проверяют, соответственно, специалисты оттуда. Хотя вероятность подкупа полностью отрицать трудно.

– То есть, вы хотите сказать, что явных аферистов на строительном рынке не существует?

– Трудно однозначно утверждать о махинациях. На те деньги, что эти застройщики получили от дольщиков, можно было запросто выстроить эти дома.

Но непродуманная политика руководства фирмы может привести к краху. Например, от полученных в начале средств от тех же дольщиков, фирма вместо того, чтобы строить начинает закупать следующую площадку. Под нее собираются какие-то средства и опять закупается площадка и т.д. В результате этого, когда приходит очередь сдавать первый дом оказывается множество пустых площадок или объектов на начальном этапе.

– Значит руководители «Содействия» (на эту фирму приходится больше всего строительных площадок – прим. ред.) просто плохие топ-менеджеры, а не растратчики?

– Да, на их объем требовались большие деньги, но никому не известно, сколько удалось им собрать. Меня привлекали как эксперта несколько раз в расследование этих дел. Но так как у правоохранительным органам не была предоставлена финансовая отчетность в полной трудно сказать, сколько растратили, а, сколько действительно вложили в объект. Ведь около 20% расходов приходится только на подготовку к строительству (проектирование, расселение, разрешения и т.д.). Без финансовых документов доказать что-либо нельзя.

– Боюсь, что арестанты лично съели все эти документы.

– Да, доказать что-либо будет трудно. Без сбора всех документов степень вины трудно будет определить, но неизвестно, сколько проводилось наличных операций.

– Таким образом, получается, что для лицензионных органов недобросовестные строители становятся неуязвимыми. У них есть и база, и объекты, и подрядчики.

– Понимаете, скорее всего, мы имеем дело не с явными мошенниками. Для аферы строительство слишком хлопотное и дорогостоящее дело. Это ведь не просто там снять какой-нибудь офис, дать рекламу и собирать деньги.

– Как Европейская финансовая компания?

– Да. Я склоняюсь к мысли, здесь по большей части неумелое руководство с примесью воровства. Дело в том, что для большинства подобных строительных компаний скрывать свои промахи удавалось за счет высокого роста цен на квартиры. Но при стабилизации, это будет невозможным. И тогда возникнет целый всплеск банкротств. Усиление законодательства только усугубляет данный риск.

– Но ведь пока стабилизация цен не предвидится?

– Да, ближайшие год-два рост, как и в прошлом году в 25-30% останется. Поэтому строительные компании чувствуют себя более или менее уверенно.

– И что же тогда делать обычному потребителю, если никакими простыми и доступными методами он не может определить надежность застройщика? Есть хоть один ориентир? Даже стаж после «Содействия» (17 лет – прим. ред.) уже не показатель.

– Ну, на самом деле, пока процент недобросовестных застройщиков достаточно мал, хотя имеется тенденция к увеличению. То есть вероятность попасть не настолько велика. Другой вопрос, что даже ответственные компании не всегда являются финансово устойчивыми и во многом зависят от руководства. Вот и выходит, что общеизвестных ориентиров много, но они практически не дают каких-то определенных гарантий.

Поэтому людям, пытающимся улучшить свой жилищный вопрос на последние деньги, стоит все-таки покупать вторичное жилье. И хотя на вторичном рынке также нет 100% гарантий – здесь риск минимален.