Ипотека в темпе вальса

Ипотека – один из главных механизмов, который может привести в движение рынок недвижимости, говорят эксперты. Но для этого нужно масштабное восстановление, а не декларируемые мероприятия. С каким итогом мы войдем во второе полугодие 2010 года и что имеем в ипотеке сегодня?

Вторичке – роль второго плана

Как мы уже писали в предыдущих номерах, в палитре ипотечных ставок наметились изменения. Теперь краски, пожалуй, выглядят более реалистично, но менее оптимистично. Не каждому потенциальному заемщику новая картина придется по нраву… Повышение ставок по ипотеке на вторичное жилье по стандартам АИЖК не анонсировалось громко, и не все банки сочли нужным предупреждать об их росте со второго полугодия на несколько пунктов. Тем не менее теперь они стартуют с 11,5-12%, и, по оценке экспертов, еще есть тенденция к их росту. Появление данной тенденции публично подтвердила исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Дания Вагапова. «АИЖК как институт развития по поручению правительства держало ипотечный рынок, и многого удалось добиться. Но не факт, что ставки будут оставаться такими низкими. Тенденция к увеличению обсуждается. Новые продукты АИЖК стараются не выбиваться из ставок на рынке привлечения. Поэтому прогнозируется увеличение процентных ставок», - отмечает Дания Вагапова.

Как правило, к удорожанию предложения приводит восстановление спроса, и это находит подтверждение в наших реалиях. Так, по данным Центробанка РФ, количество жилищных кредитов, выданных с начала 2010 года, почти в 2,5 раза превышает показатели за тот же период прошлого. Крупные банки – лидеры на рынке ипотеки, Сбербанк и ВТБ 24, а также ряд других региональных банков, подтверждают увеличение объемов выдачи. В свою очередь, работающие по собственным программам банки, включившись в новую борьбу за заемщика, стали регулярно делать новые шаги по либерализации условий на рынке ипотеки, в том числе снижать ставки. Вслед за Сбербанком об отмене комиссионных сборов объявили «ДельтаКредит» и Московский кредитный банк. Отдельные банки пошли по пути снижения первоначального взноса. Так, на сегодняшний день в ряде случаев минимальный первоначальный взнос опустился до докризисных 10%.

«В 2009 году мы падали по объемам ипотечного кредитования. Открывали дополнительные офисы, ставили дополнительные точки продаж, разворачивали свои условия ближе к рынку. Но кредиты не брали. Сегодня все поменялось. Сбербанк в первом квартале существенно опустил ставки и отменил комиссии по кредитованию. Для рынка это было достаточно серьезно. Это оказалось очень позитивно - нас завалили заявками», - рассказывает Владимир Ситнов, заместитель председателя Поволжского банка Сбербанка России.

Свою роль продолжают играть материнский капитал и другие социальные программы. В частности, маткапитал становится реальным подспорьем для многих семей при взятии ипотечного кредита – это отмечают как банки – партнеры АИЖК, так и работающие по своим программам кредитные организации. С момента начала погашения ипотечных кредитов средствами материнского капитала через СОФЖИ как оператора АИЖК прошло порядка 29 млн рублей, приводит статистику Дания Вагапова.

«Мы всем советуем сегодня не ждать понижения процентной ставки до пресловутых 6%, а обращаться за ипотечным кредитом. Ведь даже если процентная ставка так сильно понизится, в чем есть большие сомнения, то произойдет рост цен на недвижимость и выгадать в деньгах не получится, тогда как решение жилищного вопроса будет отложено, а время упущено», - отмечает вице-президент банка «ДельтаКредит» Динара Юнусова. Анализ банковских стратегий и новых продуктов позволяет сделать вывод, что скорее всего на рынке кредитования вторички установятся примерно равные показатели по продуктам разных банков и со временем устранится разрыв в ипотеке от государства и по программам банка.

Когда гора пойдет к Магомеду

В целом по итогам первых месяцев 2010 года стало ясно - пробивается новая тенденция: вторичка постепенно начинает делиться деньгами с строящимися проектами. Во-первых, так захотело правительство, благодаря чему на рынок вышли две новые программы - «Новостройка» и «Стимул». Но банки готовы кредитовать не каждый строительный проект. «Банк должен понимать, куда он вкладывает деньги, каким образом они будут возвращаться», - отмечает Ольга Спицына, заместитель управляющего филиалом ВТБ в Самаре. Недостаток «угодных» банкам строительных проектов может затормозить развитие ипотечных программ. Владимир Ситнов выделяет еще один аспект, который одновременно тормозит рынок, но при этом не дает возможности для резкого, галопирующего роста цен и сводится к самому принципу кредитования: «Время докризисного кредитования, когда деньги давали всем подряд, давало рынку неправильный сигнал. Это разгоняло цену в неправильную - положительную сторону. Сейчас, казалось бы, денег много, раздайте их, и будет движение... Но нет, банки понимают, чем это чревато, и не занимаются этим. Таким образом, сейчас рассчитывать на кредитование могут единичные строительные проекты, которые подойдут под условия банков или под условия программ АИЖК».

«Роль ипотеки на рынке недвижимости громаднейшая. В 2008-2009 годах в первую очередь рынок встал именно из-за прекращения выдачи ипотечных кредитов. И пока этот механизм снова не заработает, полного восстановления рынка не произойдет. Сейчас естественный доход семьи не позволяет за какой-то период времени накопить достаточно средств на жилье», - подчеркивает значимость ипотеки в современных условиях заместитель директора по маркетингу УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.

Рынок тем не менее имеет сегодня ряд проектов, строящихся с банковскими инвестициями и доступных населению по причине более низких ставок. Здесь ставки могут быть даже ниже докризисных. Например, ФИА Банк под свои проекты – квартиры в домах на пр. К. Маркса/ул. Киевской, ул. Губанова/Ново-Садовой, ул. М. Тореза – может дать ипотеку по ставке 9%. Более комфортные условия по ипотеке на аккредитованные новостройки предлагают Сбербанк и ВТБ 24, «ДельтаКредит». НТБ одним из первых в стране откликнулся на призыв АИЖК и принял участие в программе «Стимул» по проекту «Новая Самара».

«Возможности кредитования у банков есть, – убежден генеральный директор «ИПОТЕК. РУ» Дмитрий Овсянников. - Деньги должны работать, банки, как кредитные организации, вынуждены выдавать кредиты, чтобы иметь возможность выплачивать вкладчикам проценты, а ипотека – наиболее стабильный инструмент кредитования. Уже хотя бы потому, что, в отличие от потребительских кредитов, у него есть обеспечение – недвижимость, которая в ближайшие годы вряд ли будет существенно падать в цене».

P.S. Новая ипотечная практика показала, что «гонка лояльности» в борьбе за клиента чревата увеличением числа проблемных заемщиков, особенно на рынке с нестабильной экономикой. И это порождает слухи о новом всплеске дефолтов. Но особых оснований для таких опасений нет, считают эксперты. Если до кризиса банки допускали, чтобы платеж составлял 60-65% и даже 75% от дохода заемщика (из-за чего, вследствие кризисного уменьшения зарплат, многие заемщики не смогли платить по кредитам), то сейчас этот показатель составляет не более 30-40%, в редких случаях – 45%, рассуждает Дмитрий Овсянников. Поэтому создание более благоприятных условий для заемщиков, в том числе и снижение первоначального взноса, едва ли приведет к массовым невозвратам ипотечных кредитов. Дерзайте, заемщики! Дерзайте, банки!