Сергей Шанов, руководитель департамента градостроительства Самары: «В городе появятся небоскребы»

Самара растет не вширь, а ввысь. Всё больше строек будет появляться на территории города. И даже виднеется перспектива возведения небоскребов. Зачем Самаре столько высоток? Почему цены на жилье выросли? И ради чего самарцам отдают в общедолевую собственность дворы? Ответы на эти и другие вопросы — в интервью 63.RU с руководителем департамента градостроительства Самары Сергеем Шановым.

Жилья больше — цены выше

— Сейчас в Самаре много высотных жилых застроек. И судя по информации, которую публикует департамент, в ближайшей перспективе их станет еще больше. Почему делают ставку на такой вид застройки? Можете выделить самые крупные проекты?

— Застройку Самары определяет рынок. Конечно, бизнесмену выгоднее построить 25-этажный дом, нежели 8-этажный: квартир больше на продажу. Вся земля, пригодная для жилищного строительства, уже давно находится в частной собственности. Она имеет определенную рыночную стоимость. И, вкладываясь в покупку участка, любой бизнесмен хочет извлечь максимальную прибыль, не увеличивая стоимость квадратного метра жилья.

Строек в Самаре станет больше. Есть нацпроект «Жилье», по которому каждый город, каждый регион должен увеличивать объемы строительства домов, чтобы улучшать качество жилищных условий граждан, давая возможность переезжать из старого в новое жилье. Как можно больше нового, современного жилья должно приходиться на душу населения. Последние прорывы в жилищном строительстве были в 1950–1960 годах, когда возводили хрущевки, и в 1970–1980 годах, когда появились так называемые панельные «улучшенки». Ресурс этих домов постепенно заканчивается. И хоть о сносе тех же хрущевок мы пока не говорим (и в ближайшие 20 лет, вероятнее всего, этого не будет), готовить задел нужно уже сейчас.

— И о каком количестве многоэтажек идет речь?

— Для Самары поставили план по вводу жилья на 2021 год — более 800 тысяч квадратных метров. Из них 660 тысяч квадратных метров должно приходиться на многоэтажки. Это 35 домов. Все уже строятся, но степень готовности разная. В их числе — комплексные застройки «Волгаря», «Новой Самары», ЖК «Рассвет», ЖК «Сокол». Первый дом сдадут на Южном шоссе в планируемом микрорайоне «АмГрад». Речь идет о застройке территории за ТЦ «Амбар» — проект на ближайшее 10-летие. Также планируют сдать два дома в ЖК «Королёв» на Московском шоссе у «Вертикали», часть секции ЖК «Панова Парк», «свечку» «МаякСтройИнвеста» на Полевой — Самарской, малоэтажные дома на Демократической, в районе вышки «Орион».

С учетом жестких требований со стороны федерального центра к контролю строек подходим по-другому. Буквально носим застройщиков на руках, чтобы не было отставаний от графика, чтобы не появлялись обманутые дольщики. Помогаем с оформлением документов при необходимости, сближаем с сетевыми компаниями.

Также в плане ввод 150 тысяч квадратных метров индивидуального жилья. Но это не означает, что в Самаре появится огромное количество коттеджей. В эту цифру входят уже существующие дома — построенные или реконструированные, но недооформленные. К сожалению, люди не торопятся оформлять их, чтобы не платить больше налогов, либо по иным причинам — например, нехватки времени. Мы сейчас работаем над тем, чтобы найти такие объекты и собственников отправлять оформлять свою недвижимость. Сейчас сделать это просто. Не надо получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию. Достаточно направить нам уведомление и сходить в Росреестр, подать декларацию и зарегистрировать право собственности.

— Новое жилье — это, конечно, хорошо. Но смогут ли его жители потянуть? Как обстоят дела с ценами?

— В конце прошлого года выросли цены на все строительные материалы. Поэтому и стоимость квартир в новостройках поднялась — ориентировочно на 10–20%. Средняя цена по городу на март 2021 года составляет чуть более 61 тысячи рублей за квадратный метр. Но надо понимать, что эта цифра как «средняя температура по палате».

Конечно, по ценам подтянется и вторичка. Особенно в новых домах. По хрущевкам и «улучшенкам-панелькам» цены пока держатся примерно на прежнем уровне.

Как усмирят застройщиков

— Насколько я понимаю, впоследствии количество строек в Самаре будет только расти. Есть опасения, что гонка за количеством отразится на качестве? Ведь и сейчас качество застройки в Самаре — спорный вопрос. Много разноперых домов, точечной застройки.

— Да, за последние 30 лет на многих городских площадках произошло ухудшение градостроительной ситуации. В постсоветский период (1990-е, 2000-е годы) участки предоставляли под строительство жилья без аукционов. И не было таких ограничений, как сейчас. В результате и получилась такая ситуация. Например, в Постниковом овраге, на 5-й и 6-й просеках сложилась очень плотная застройка.

Сейчас действуют другие правила, и в скором времени их планируется ужесточить. Вместе с региональным Минстроем мы работаем над реновацией градостроительной политики Самары. Предварительная концепция есть — назвали ее «Светофор». Идея заключается в том, чтобы разделить Самару по зонам красного, желтого и зеленого цветов.

Красным обозначили площадки, где не должно быть никакого деградирующего нового строительства. Будут действовать ограничения по высоте и другим параметрам, отклонения от которых давать будет запрещено. При этом, прежде чем начать какую-либо стройку, нужно будет представлять властям проекты планировки, чтобы было понятно, что там появится.

Зеленым отметили территории существующих советских микрорайонов. Будут действовать ограничения. Например, по высотности. Условно пока приняли — плюс один этаж к существующей застройке и не более. Нельзя будет отклоняться от норм по количеству парковок, то есть на одну квартиру должно приходиться одно место. Возможно, увеличим этот коэффициент, чтобы на квартиру приходилось два парковочных места. При этом должно быть достаточно мест в школах и детских садах.

Желтым выделим территории, которые имеют потенциал для развития. Вот там как раз и можно будет активно вести строительство. Обязательное условие — предоставление проекта планировки, чтобы люди, которые вкладываются, понимали, что получат и как будет развиваться тот или иной квартал или новый микрорайон. Но в то же время, чтобы привлечь инвесторов, требования планируется смягчить. Например, по парковкам коэффициент думаем снизить до 0,5–0,8 места на одну квартиру в зависимости от класса жилья.

В эти «желтые зоны» попадут кварталы со старыми двухэтажками (под расселение), территории бывших заводов: ГПЗ-4, ЗИМ, завод имени Тарасова. За ТЦ «Космопорт» есть интересная площадка, где был авторынок, и другие пустующие и деградирующие площадки, требующие редевелопмента.

Конечно, это пока предварительный план. Будем обсуждать его на градостроительном совете при губернаторе. Если концепцию одобрят, то будем уже более тщательно прорабатывать каждый квартал.

Первые небоскребы и судьба заводов

— Из всех озвученных вами площадок заводов ближе всего к стройке ГПЗ-4. Или я ошибаюсь?

— Это особенная площадка. Находится близко к историческому и географическому центрам Самары, обладает хорошей транспортной инфраструктурой, но пустует долгие годы из-за нерасторопности собственников. Недавно часть территории купила компания «Новый Дон». Это активный застройщик, у него есть все ресурсы: средства, рабочие, техника, материалы. И мы уверены, что площадку он освоит.

Идея интересная — построить на ГПЗ-4 первые в Самаре небоскребы. Высота домов составит до 250 метров (примерно 80 этажей). То есть они будут в два раза больше зданий, которые сейчас считаются самыми высокими, — например, «Вертикали».

Отклонение по высотности комиссия по застройке и землепользованию одобрила. Но застройщик должен будет выполнить условие — соблюсти коэффициент по парковкам: одно место на одну квартиру. Под всей территорией будет подземный паркинг — двух- или трехуровневый.

Сейчас застройщик готовит проект, чтобы уже представить его в Минстрой и получить разрешение на строительство. Это будет не экономжилье, не типовое строительство, а нечто необычное и эксклюзивное для Самары. Но ждем итоговую информацию от застройщика.

По остальной части территории завода ясности пока нет. Участком напротив «Вертикали» владеет другая организация. Площадкой в центре с выходом на Московское шоссе — международная сеть Selgros Cash and Carry. Компания хотела построить там ТЦ в своем формате — по типу Metro, стандартная одноэтажная «коробка» с большой плоскостной парковкой на входе, но ей отказали.

В России работают 10 торговых центров сети Selgros: 5 — в Москве и Московской области, по одному — в Рязани, Казани, Ростове-на-Дону, Волгограде, Туле.

В Самаре уже много таких магазинов. Да и ТЦ в таком виде может испортить территорию. Было много переговоров, разговоров с Selgros. Но, по всей видимости, компания не захотела менять концепцию. Давно не выходила с нами на связь.

— А что с территориями завода Тарасова и ЗИМом?

— Владельцы обеих площадках планировали строительство жилья. Но ни по одной дело пока не сдвинулось с мертвой точки. По заводу Тарасова даже разрабатывали проект планировки. Развития он не получил. Тем не менее как промзону эту территорию в генплане города мы не видим. Она окружена жилыми микрорайонами, и нужно менять ее облик, интегрировать в жилое пространство. Хотя кое-какое производство пока там еще осталось.

По территории завода имени Масленникова есть кое-какие подвижки. Участок площадью 5 га вдоль берега, со стороны ЖК «Парус», сменил собственника. Пока планов мы не знаем — застройщик занимается разработкой проекта. Место видовое, полагаем, что типовых архитектурных решений тут не будет.

Двухэтажки под снос

— Судя по последним изменениям ПЗЗ, Самару будут зачищать от старых двухэтажек. Когда запустят этот процесс? И что разрешат построить на месте старых домов?

— Такие кварталы мы планируем отдавать инвесторам по договорам о развитии застроенных территорий. Подобную практику мы вели и ранее. Но правила изменились — в конце 2020 года приняли новый федеральный закон. Нюансы будут уточнять на уровне регионов — ожидается, что для Самарской области это произойдет уже летом. Но в общих чертах процедура понятна. К застройщикам будут предъявлять жесткие требования по опыту работы, включая оценку уже построенного жилья, и по финансированию. Это спасет нас от участия в торгах фирм-однодневок, компаний, которые не способны вести какое-либо строительство, а занимают территории только ради спекулятивных ожиданий.

Раньше было достаточно предложить правильную цену на аукционе, и теперь у нас простаивают множество площадок. Взять хотя бы кварталы, которые взяли под застройку компании Алексея Шаповалова. Договора есть, и фирмы даже отстояли их в судах. Но по факту ничего не происходит.

Но не всегда процесс застройки кварталов стопорится из-за застройщиков. Иногда тормозят процесс сами жильцы. Например, один из 16 жильцов дома не хочет переезжать — денег мало предлагают или просто не желает свой родной угол покидать, и всё останавливается. Застройщик ведь не может его заставить. Теперь будет иначе. Чтобы расселить дом, достаточно будет согласия 2/3 жильцов. Но при этом людям должны будут предоставлять равнозначное жилье или полноценную денежную компенсацию.

— Жителям каких кварталов ждать перемен?

— В Самаре отобрали около двух-трех десятков площадок. Некоторые адреса мы уже назвали. Это кварталы и в середине города, и на окраине — например, печально известный 1-й квартал Мехзавода или 766-й квартал Кировского района. Люди живут в домах, при строительстве которых в 40-х годах ХХ века использовали так называемую «дранку». Если сильно ударить рукой, можно и стену проткнуть. Ожидаем, что до конца года выставим, проведем первые торги. Но пока не могу сказать, какие это будут кварталы. Решение в том числе зависит от регионального Минстроя.

Требования к застройке таких площадок в ПЗЗ уже более свободные, чтобы привлечь инвесторов. Например, снижен коэффициент по парковкам: 0,7 места на квартиру. Также можно строить дома высотой до 100 метров (примерно 33 этажа). Оговорюсь, что это не означает, что повсеместно появятся 33-этажки. Такие дома считаются сложными техническими объектами — нужно получать спецтехусловия, порядок прохождения экспертизы проекта особый. И не каждый возьмется за такую стройку. Но мы открываем для инвесторов возможности и экономим время, чтобы не нужно было проводить множество дополнительных согласований именно в администрации города, снижаем собственные административные барьеры.

— А что будет с теми договорами о развитии застроенных территорий, которые мэрия уже заключила? Людей расселят?

— У нас около 20 таких договоров. Но только около пяти активны. Остальные — «мертвые». Расселяют дома в границах улицы Дыбенко, 3-го и 4-го проездов, Буянова, Маяковского и Агибалова. Также процесс начался на площадке у «Вива Лэнда», где планируют построить 25-этажные дома. Скоро начнется расселение домов в границах улиц Мориса Тореза, Советской Армии, Перекопской и переулка Футболистов, где также планируют возводить высотки.

Но на некоторых площадках переговоры с застройщиками затянулись. Например, компания, которая заключила договор на квартал в границах улиц Севастопольской, Енисейской, Юбилейной и проспекта Металлургов, никак не может предоставить нормальный проект планировки. Они хотят построить как можно больше, сделать застройку очень плотной. Наверное, если бы не было ограничений, на месте каждой двухэтажки такие инвесторы построили бы по высотке. Но это же невозможно! Мы отказываем, отправляем проект на доработку. А правят они исключительно косметически, суть не меняя. Вот и тянется это уже около двух лет.

Что делать с «мертвыми» договорами? Мы выставляем претензии за сорванные сроки. Их впоследствии сможем использовать для расторжения договоров.

Почему строят, если люди против

— Говоря о таких договорах, сложно обойти вниманием стройку на пересечении проспекта Карла Маркса и проезда Георгия Митирева. Все разрешения у застройщика есть, но соседи резко против. Смогут они остановить стройку?

— Не так всё просто. Еще в постсоветское время здание на проспекте Карла Маркса, 171, которое входит в границы этого участка, было приватизировано. Его владелец по Земельному кодексу РФ имел преимущественное право на покупку участка, чем и воспользовался. То есть земля находится в частной собственности — отобрать ее мы не можем. Зонирование участка мы не меняли — там всегда можно было строить многоэтажные дома.

Но застройщик хотел схитрить и получить сверхприбыль. Изначально проект предусматривал строительство двух домов — 25-этажного и 10-этажного. При этом компания просила разрешения на сокращение парковочных мест. Мы отказали. Строить организации разрешили только при коэффициенте одно парковочное место на одну квартиру. Чтобы получить добро от Минстроя, из проекта убрали 10-этажку. Вместо нее там будет двухуровневый подземный паркинг, детская площадка, проезды с освещением.

— Еще одна спорная стройка планируется на пересечении Московского шоссе — Кирова. Возведут там высотки или нет?

— Разрешение на строительство пока не выдали. И задумка застройщика еще может измениться, если при проектировании станет понятно, что соседние дома будут получать мало света. Как вариант — придется снизить этажность. Что-то конкретное можно будет сказать, когда появится готовый проект. Но этим будет заниматься уже региональный Минстрой. От мэрии застройщик получил разрешение на сокращение коэффициента по парковкам. Добро дали, так как дома займут только часть автостоянки. Остальную будут использовать под парковку.

Дворы — в собственность жильцов

— Еще волнения у горожан вызвали новости, что дворы станут их собственностью. Не хочет народ платить новые налоги. А они вообще предполагаются?

— Постановка участков с многоквартирными домами на кадастровый учет — наша обязанность. Для этого сначала разрабатываем проект межевания квартала, определяем границы дворов с домом, отмостками, пешеходными дорожками, детскими площадками, проездами, парковками и озеленением, проводим публичные слушания. Затем уже в зависимости от финансирования ставим участки на кадастровый учет. Так жильцы получают двор в общедолевую собственность.

Процесс начали в 2019 году, но быстро всё сделать не получится. Чтобы все дворы поставить на кадастр, нужно более 500 миллионов рублей сразу. Экономический выхлоп — нулевой, поэтому таких денег нам никто разом не даст. Работаем постепенно — сначала ставим на кадастр дворы, которые хотят благоустроить по программе «Комфортная городская среда». Это одно из условий, чтобы получить федеральные деньги.

В 2019 году мы размежевали 92 квартала, в 2020 году — 72. В этом планируем сделать еще около 74 проектов. Но подход немного изменим. Были претензии от горожан, что границами придомовых участков некорректно делим междворовое пространство. На публичных слушаниях это вызывает у жителей негодование. Теперь будем привлекать их к работе в процессе подготовки проектов. В домах будут развешивать объявления о приеме замечаний и предложений в течение месяца после принятия решения о начале межевания. Надеемся, что это поможет представлять на публичных слушаниях проекты, которые уже всех устраивают.

Поставить все дворы на кадастр мы должны до конца 2024 года. Сейчас процедуру провели уже для 2100 домов из 10 500. Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения по земельному налогу. Данная норма вступила в силу с 1 января 2015 года. Полагаю, главной целью этой работы является контроль за управляющими компаниями. Вы сможете четко спросить с УК за уборку территории, просчитать, правильную ли плату с вас берут. К тому же, если двор стал общедолевой собственностью жильцов, то люди могут там и парковки сделать, и провести реконструкцию дома — надо только решение общего собрания.

— Как в Самаре продвигается строительство детских садов и школ?

— Построенные школы в 2020 году в Новой Самаре и на 5-й просеке 1 сентября откроются для учеников. Так же на 5-й просеке до конца 2021 года возводят вторую очередь. Еще одна школа должна появиться на улице Николая Панова. Пока мы готовим проект на снос бывших построек военных и выбираем варианты финансирования. Можно провести полностью стройку за счет бюджета, а можно привлечь финансирование банка ВЭБ.РФ.

Также планируется строительство школы в Крутых Ключах на 500–1100 мест. Но прежде нужно купить землю — объявим аукцион. Предварительно рассматриваем площадку на Школьной. Но, может, кто-то еще заявится.

По детским садам из нового — начали стройку на Ташкентской. Некоторые местные жители были против, но нам удалось договориться с людьми, всё им объяснить. Появление детского сада там лишь улучшит общее благоустройство и качество среды.

Где быть набережной

— Было столько идей по строительству набережных в Самаре. Где все-таки появится новая прогулочная зона?

— Сейчас в городе есть более насущные вопросы, решаемые в рамках национальных проектов — это и дороги, и социалка, и ЖКХ, и благоустройство дворов и существующих мест общего пользования.

На мой взгляд, пока больше перспектив у проекта очереди от Вилоновской до ЦСК ВВС. Мы показывали эскизы. Обсуждали наполнение на градостроительном совете. Эту набережную предложили сделать менее камерной, чем остальные.

С учетом того, что от жилых домов ее закрывает ГРЭС, можно разрешить и пошуметь в рамках дозволенного: кафе или те же танцплощадки открыть. Представители пивзавода и ГРЭС говорили, что не против и даже готовы поучаствовать в проекте. Но пока дальше дело не пошло. Проект инфраструктурный, дорогостоящий.

Еще одну набережную хотели сделать по берегу Волги у территории завода имени Масленникова. Она, конечно, там появится, но только после того, как на площадке появится новая застройка. Сами же застройщики будут лоббировать и выступать заинтересантами процесса облагораживания берега.

Аналогичная ситуация со стрелкой Волги и Самары. Предлагали интересный проект со зданиями-матрешками. Чтобы их построить, нужно делать берегоукрепление — иначе всё поплывет. То есть набережная там появится автоматом, как только начнется застройка территории. Другой вопрос — что все-таки там будут строить. Идея с домами-матрешками хороша, но это только концепт. Жаль, что наши архитекторы не предложили нечто столь же необычное и интересное, но более конкретное. Хотя полагаю, что всё еще впереди.